“挂牌一年，价格从200多万跌至160万，果断出手。”房东忍痛割爱，杭州“老破小”价格重返十年前

"挂牌都快一年了，眼看着总价从200多万一路跌到160万，最后咬咬牙，还是决定卖了。"最近，丁桥板块一套两居室成功售出的老陈，在拿到尾款后终于松了一口气。他坦言，尽管'割肉'出售让他心疼不已，但'落袋为安'终究是个明智的选择。

这其实是今年上半年杭州二手房市场的一个典型写照。

随着杭州二手房市场2026年'期中考'成绩的公布，一系列数据揭示了市场'以价换量'的显著趋势。

杭州二手房市场2026年'期中考'成绩揭晓 数据来源：杭州我爱我家

据杭州我爱我家统计，上半年全市二手住宅成交量达到了4.67万套。这一成绩在近五年同期中位列第二，仅略低于2025年的4.91万套。

'老破小'成交量保持稳定

但价格却回到了十年前水平

然而，成交量虽稳，价格却仍在持续调整。上半年，杭州全市二手住宅的均价为26817元/平方米，与去年同期相比，下滑了15.2%。

数据显示，成交结构发生了显著变化——总价在200万元以内的房源成交占比突破了五成，达到了50.7%。而在一年前，这一比例仅为36.9%，增长了近14个百分点。

杭州城区航拍景象

与此同时，200万元至300万元区间的房源成交占比略有下降，为22.9%。这两个区间相加，意味着上半年超过七成的杭州二手房买家，将总预算严格控制在300万元以内。

面积方面的变化也同样显著——上半年套均成交面积降至101.5平方米，较去年同期减少了约2平方米。60至90平方米的中小户型占比近四成，依然是市场的绝对主力。而60平方米以下的'极致刚需'户型，尽管占比仅为13%，但同比上升了0.8个百分点——这表明，越来越多预算极为有限的首套房买家正在积极入市。

像翠苑三区、朝晖七区这样的市中心老小区，今年上半年成交量均突破了60套，几乎与去年全年成交量持平，但成交均价却回落到了2万元/平方米左右——基本回到了2016年前后的价格水平，也就是十年前的价格。

曾经被誉为学区房'神盘''孟母盘'的耀江文鼎苑，从2021年高峰时的11万元/平方米，到如今稳定在4万-4.7万元/平方米，五年间价格泡沫被抹去了近七成。

对于'老破小'价格'回到十年前'的现象，杭州我爱我家分析认为，低总价房源成交比例的上升，并非需求端突然爆发，而是供应端主动'割肉'的结果——大量原先挂牌价偏高的房源，经过房东多轮调价后，终于触及了买家愿意购买的价格临界点。而买家方面，普遍对价格高度敏感，一旦发现性价比高的房源，便会果断出手。

与中小户型成交量上升形成鲜明对比的是，120平方米以上的大户型，上半年成交量同比下滑了2.2个百分点。

改善型次新板块明显降温

曾经备受追捧的申花、亚运村等改善型次新板块，如今明显降温。以亚运村的绿城桂冠东方为例，今年上半年仅成交49套，不足去年全年成交量的三成。

这些板块的经纪人反馈，大户型的带看量从去年下半年就开始下滑，今年上半年更是'看的人少、谈的人更少'，房东若不降至买家心理价位，'连坐下来谈的机会都没有'。

主城购房需求加速向外围板块扩散

价格门槛的持续降低，最直接的受益者是那些预算有限但又必须购房的'新杭州人'和年轻家庭。在购房区域选择上，刚需呈现出明显的流向——从主城核心区向外围板块加速扩散。

今年上半年，主城核心的上城、拱墅、西湖、滨江四个区的成交占比均出现下滑，其中上城区下降了1.5个百分点，滨江区下降了1个百分点。

主城的老旧住宅区

与之相反，临平区的市场占比从10.2%跃升至12.2%；钱塘区从6%升至7.2%；萧山区也小幅增长至16%，稳居全市第二大购房区域的地位。

为何会出现这种'外热内冷'的现象？在城东九堡一带做了5年中介的经纪人刘姐给我们算了一笔账：'同样的250万元预算，在市中心只能买到四五十平方米的'老破小'，户型差、没电梯，停车还麻烦。但往临平、星桥、大江东那边走，能买到80多平方米的电梯房，小区新、环境好，居住体验完全不同。'她最近帮一对小夫妻在临平成交了一套90平方米的三居室，总价不到250万元，买家两口子都在主城区上班，'他们算过，通勤多花20分钟，但住得宽敞，认为值了'。

业内人士认为，只要外围板块单价'1字头''2字头'的价格优势依然存在，这种主城外溢趋势下半年大概率还会持续，这是市场的自发选择。杭州这座城市的居住半径，正在被价格力量硬生生地向外推了一圈。

下半年市场走势如何？

刚需仍是主角，高总价次新房面临压力

下半年杭州楼市将何去何从？综合专家和业内人士的观点来看，在没有强力新政干预的前提下，下半年大概率会延续'平稳波动、加速去化'的主基调。

一方面，上半年4.67万套的成交量已经为全年打下了良好的基础，全年总成交量即便达不到去年的高度，也不会低太多。

但另一方面，随着学区房需求的集中释放完毕，高总价房源的去化压力依然不小。尤其是那些单价偏高、面积偏大的次新房，既要面对同板块新房的品质竞争，又要承受改善型买家持续观望的情绪压制，处境颇为尴尬。

刚需购房仍将是下半年楼市的主旋律

业内人士分析，刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律，成交重心大概率会继续围绕200万元以内的低价房源展开。房价短期内难有上涨动力，'以价换量'依然是市场最主流的成交逻辑。对于急需卖房的业主来说，合理调整价格预期，比赌市场反弹更为实际；而对于正准备购房的刚需买家而言，房源选择面广、议价空间大，眼下仍然是一个从容挑选的窗口期。

4.67万套的半年成绩单，是杭州二手房市场用'价格水位下降'换来的。对卖家来说，这或许是资产缩水的阵痛期；对那些预算有限，正在寻找人生第一套房的年轻人来说，这可能是近几年来最友好的一段买方时光。

上半年杭州二手房成交量排行

徽声在线·都市快报 记者 陆丹

编辑 肖旭

审核 罗祎 邵宇峰

校对 崔劲峰