上海房产中介惊现价格操纵：分饰两角吃26万差价，阴阳合同触法律红线

“原本以为房子成交价只有150万元，直到在房地产交易中心办理网签时，才发现实际售价高达176万元。”

在今年3·15国际消费者权益日期间，上海市民俞女士与余先生向徽声在线“民生直通车”栏目反映，他们在委托中介出售闵行区房产时遭遇了精心设计的价格陷阱：为获取26万元差价，涉事中介通过分别与买卖双方签订不同性质协议、使用双重身份谈判等手段实施欺诈。这一事件暴露出部分房产中介利用信息差牟取暴利的行业乱象。

阴阳合同制造价格迷雾

据俞女士介绍，其母亲名下位于闵行区鹤北二街坊的80平方米住宅长期闲置，自2022年起持续收到“好年华”中介的推销电话。去年年中，该中介以“市场行情见顶”为由说服业主挂牌，随后通过持续施压迫使降价：从初始报价200万元逐步压低至150万元。俞女士事后发现，中介在谈判中采用“6楼无电梯难出手”“周边成交价对比”等话术实施心理操控，实质是为其制造焦虑情绪。

涉事门店与目标小区仅一墙之隔（金平路33号）

今年2月7日的签约现场出现异常操作：中介负责人胡某先是要求房价再降10万元至140万元，在业主强烈反对后，又以“与买家协商”为由离场，返回后突然同意150万元成交。更蹊跷的是，胡某当场向俞女士转账10万元作为“买家定金”，而买家余先生事后证实，此时其尚未确定购买意向。业内人士指出，这种“自掏腰包锁房”的操作，本质是中介为控制房源制造的虚假交易场景。

当日签订的并非常规居间合同，而是名为“托底协议”的特殊文件。该协议规定：扣除1万元佣金后，业主实得149万元，同时约定“若成交价高于保底价，溢价部分归中介所有”。这种看似保障业主利益的条款，实则为中介预留了26万元的差价空间。

特殊条款暗藏玄机：溢价分成条款成为差价合法化工具

买家视角下的价格迷局：余先生在购房过程中遭遇完全不同的价格体系。中介始终坚称业主底价为176万元，并多次以“业主出国”“房东反价”等理由拒绝双方直接沟通。3月2日签订的居间合同显示，房屋售价为176万元，但网签备案价却为150万元。更耐人寻味的是，两份合同中的卖方代表均为“胡某代”，实际签字人却是中介工作人员。

关键证据：居间合同与网签合同的价格差异（3月2日签署文件）

3月6日的过户现场成为真相揭露时刻。中介采取“分头带看”策略，由两名工作人员分别引导买卖双方，避免直接接触。直到网签完成后双方交流，余先生才惊觉自己多支付了26万元。面对质疑，中介承认存在差价，但坚称“符合行业惯例”。

根据《民法典》第九百六十二条，中介有如实报告义务，禁止隐瞒真实信息或提供虚假情况。《房地产经纪管理办法》第二十五条明确禁止“低价收进高价卖出赚取差价”的行为。法律专家指出，“好年华”中介通过阴阳合同、双重身份等手段，已构成系统性欺诈。

法律红线不容触碰：中介操作涉嫌多重违法

为规避监管，涉事中介精心设计操作流程：在“托底协议”中使用“芳蕴中介”名义，而在居间合同中显示“好年华中介”。胡某向业主解释称两家公司“实际控制人相同”，但工商登记显示二者并无关联。这种操作将单笔交易拆分为两个法律关系，试图制造差价产生于中介之间的假象。

在首期房款支付后，中介要求签订补充协议，强制买家将26万元差价单独支付至指定账户。俞女士调取的网签合同显示，该房屋备案价确为150万元，与买家合同价形成26万元价差，构成典型的“阴阳合同”。

关键物证：网签备案系统记录的150万元成交价

补充协议暴露资金流向：26万元差价支付条款成为定罪证据

行业漏洞亟待修补：房产专家指出，该案例暴露三大监管盲区：其一，托底协议的合法性存疑；其二，阴阳合同缺乏有效制约；其三，中介机构关联交易监管缺失。附近中介门店的挂牌记录显示，俞女士房屋同期市场价应在220-250万元区间，进一步印证了150万元售价的异常性。

记者实地调查发现，“好年华”中介在事件曝光后采取回避策略。3月17日，该门店全天未营业，负责人胡某拒绝接受采访。而周边中介系统显示，俞女士房屋曾以250万元价格挂牌，与最终成交价形成百万价差。这种反常现象引发行业对评估机制、挂牌真实性的深度质疑。

市场对比数据：周边同户型房源挂牌价普遍高于220万元

价格倒挂现象：涉事房屋成交价显著低于市场均值

司法实践提供维权范本：上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，中介通过双重身份操作，本质是制造信息隔离以实现价格操纵。这种模式违背《房地产经纪管理办法》中“房价统一”的基本原则，构成系统性欺诈。

2023年上海二中院判决的类似案件具有参考价值：某中介通过“订购协议”低价收购房屋后加价转卖，法院认定其违反如实报告义务，判令赔偿买家全部差价损失。这表明，无论采用何种复杂操作，只要存在价格差即构成违法。

随着房地产市场回暖，监管部门已加强专项整治。专家建议消费者：坚持买卖双方直接议价；拒绝签署补充差价条款；要求中介出示网签备案价；发现违规及时向房管部门举报。只有强化全过程监管，才能遏制“吃差价”乱象蔓延。

当前正值购房旺季，严跃进提醒市民：正规中介不会阻止买卖双方沟通，异常高价或低价都应警惕。建议优先选择公示营业执照、备案证书的规范机构，并在合同中明确约定“实际成交价与备案价一致”等条款，从源头防范风险。

原标题：《上海房产中介惊现“双面人”操作：左手托底压价右手居间抬价》

来源：作者：徽声在线 毛锦伟 朱玲珑