上海一小区居民怒了：近百万改造项目质量差，智能门禁成摆设！查账后揭惊人内幕

来源：徽声在线

近日，上海长宁区中泾路18弄新泾苑小区的居民们向“徽声帮依忙”栏目反映，小区业委会此前突然下发了一份征询单，计划从小区公共收益中支取3.1万元用于绿化修剪工作，这一举动引发了居民们的广泛质疑。更令居民们震惊的是，经过查账后发现，小区公共收益不仅没有盈余，反而负债高达数十万元。这一巨额负债的背后，竟是前几年两项改造项目耗费近百万元所致。其中，智能门禁项目刚安装好不到两年就形同虚设，居民们气愤地表示：“公共收益是小区的‘养老钱’，怎么能如此挥霍？”

公共收益竟成负债黑洞

“仅仅修剪20棵树，就要花费3万多元，而且这笔费用还要从我们小区的公共收益中支出，这实在是太不合理了。”小区居民沈先生向徽声在线记者诉苦道。据他介绍，3月底时，居民们收到了业委会下发的一份征询单，上面说明因为接到了供电部门的整改通知，所以需要对小区的树木进行修剪，并详细列出了费用清单和施工单位。

记者在这份征询单上看到，新泾苑内的树木生长过高，已经严重影响了高压线路的正常运行，存在极大的安全隐患，因此要求居民配合修剪相关树木。具体费用包括：20棵树木的修剪费16000元，以及10车树枝的清运费15000元，总计31000元。施工单位为上海上斤建筑装潢有限公司，相关费用将从小区公共收益中支出。

“绿化修剪为何不请专业的修剪机构？这笔支出为何要用到小区的公共收益？”不少居民对这份征询单提出了疑问。在向属地相关部门发出诉求后，经核查得到了这样的处理意见：修剪树枝属于物业的常规业务范围，不需要动用公共收益，因此这份征询理应无效。

绿化修剪征询被叫停后，居民们随后查询了小区公共收益的情况，结果发现不仅没有盈余，反而还有数十万元的欠债。根据业委会公布的小区公共收益收支明细，截至2024年12月，新泾苑小区公共收益累计余额为-49.4万余元。而在“上海物业”小程序上，新泾苑小区2025年前三季度的公共收益，每季度均显示为“停车费收入1000多元”。

“我们小区的公共收益主要由停车费构成，还有广告费等，每年都有60万元左右的收入。”小区居民给记者算了一笔账，小区业主停车位有300个，月租金100元；租户停车位有114个，月租金150元，一年光停车费就有近60万元的收入。然而，这些收入在公示表上却成了一笔糊涂账，钱究竟去了哪儿？为何还有如此巨大的亏空？

改造工程质量令人堪忧

居民们进一步查账后，终于弄清了小区公共收益“负债”的原因。原来，在前几年间，小区相继进行了两项“提升品质”的改造工程，总花费近百万元，且都是从公共收益中支出。

小区广场改造耗资巨大

第一个工程是2023年1月进行的门禁改造，为小区安装了智慧社区系统，包括智能单元门禁和楼宇对讲产品。每套设备价值5760元，共85套，总金额为489600元，施工单位同样为上海上斤建筑装潢有限公司。第二个工程是2023年3月进行的小区中心广场改造，费用为43.2万余元，施工单位也是上海上斤建筑装潢有限公司。

“这两个大项目说是为了提升小区品质，但花钱不少，质量却堪忧。”居民们指出，新换的智能门禁使用不到2年就出了问题，很多都失灵了无法使用，基本形同虚设。而中心广场改造也只是把原来广场上的地面砖换成了橡胶地坪，并将乔木和健身器材移了位置。改造过程中还造成广场上两棵大树“死亡”。对于这两个耗费近百万元的改造项目，不少居民回忆，当初的征询过程几乎没有印象，仿佛是被“悄悄”进行的。

小区门禁系统问题频发

新泾苑是一个房龄已超过25年的老小区，共有80多幢楼，居民上千户，物业费仅为0.8元/平方米。记者在该小区看到，小区楼栋整体外观较为老旧，门洞铁门已经锈迹斑斑。门上安装着名为“阿瑞斯智能”的门禁系统，原本是刷卡才能开门，但记者随手一拉就开了门。还有些门禁按键已经失灵，也没人修理，铁门索性就开着。小区的中心广场面积有数百平方米，铺了一层绿色和棕红色的橡胶地垫，地垫部分已经起皮，保养状况并不是很好。广场上的几棵大树被隔离保护起来，旁边则是健身区域，分布着一些健身器材。

项目文件存在诸多疑点

“两项改造的施工方都是同一家公司，而且项目根本就没有公开招标，也没有进行三方比价。”居民们告诉记者，他们查询发现，施工单位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多刚一成立就接了小区两个总价上百万元的工程。甚至小区智能门禁的实际安装时间还在该公司成立日期之前，这让他们认为工程存在“内定”的情况。更加可疑的是，在物业及业委会提供的相关项目合同和工程结算审批表等文件中，虽然有物业和业委会的签名盖章，但均没有填写具体的日期。

居民期盼公共收益得到规范管理

“两个改造项目就花费了近百万元，造成我们小区的公共收益欠债近50万元。要是再出现需要应急维修花钱的地方，该怎么办？”居民们对于公共收益被如此“挥霍”感到忧心忡忡。尤其对于一个物业费标准不高的老小区而言，公共收益堪称小区的“养老钱”，每一分都应该花在刀刃上。

针对在公共收益“查账”中发现的种种问题，居民们也向相关部门进行了反映，并收到了相关职能部门的回复。回复称：经核实，小区中心广场改造和门禁系统更新两项工程已做过审价，并经业主大会表决通过。相关收入支出均经业委会和物业双方确认。因相关施工款项尚未结清，现采用分批支付方式向施工方支付。小区入账的公共收益为抵扣工程款和日常支出后的金额，相关明细已经业委会确认，未发现小区有百万元公共收益去向不明的情况。

物业管理法律专家黄友健指出，按照相关规定，小区内的更新或改造工程应实行工程审价制度。如果涉及金额较大的，应该进行公开招投标或者三方比价。对于公共收益的支取也有严格规定，必须是收支两条线，不得账外抵扣。使用公共收益用于小区改造工程的，必须经过业主大会同意。如果业主对征询过程、表决结果存疑的，可以向相关部门要求公开，甚至可以向法院提起“知情权”诉讼。

此外，今年4月起正式实施的《上海市住宅小区公共收益管理办法》规定，业主委员会或者物业服务企业应当在小区物业服务接待处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。公共收入账户的收支明细账目应留存在小区物业服务接待处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。新泾苑居民期盼，小区的公共收益能在更加规范的管理之中，更有效地发挥作用，为小区居民创造更好的生活环境。对此，“徽声帮侬忙”将继续关注。

徽声在线记者 李晓明