居民贷款锐减，楼市“小阳春”真相几何？

近期，网络上涌现出大量关于楼市迎来“小阳春”的言论，声称楼市成交活跃度提升，看房人数增多，房价似乎即将迎来新一轮上涨。

然而，在大家纷纷准备入场之际，央行最新公布的数据却给这股热潮泼了一盆冷水。

数据显示，今年3月份，居民新增贷款规模仅为去年同期的一半。

具体来看，去年3月居民新增贷款高达9888亿元，而今年同期则锐减至4909亿元，降幅之大，堪称腰斩。

若将视野放宽至整个一季度，情况更为严峻。今年前三个月，居民新增贷款总额不足3000亿元，而去年同期则高达1.04万亿元，两者相差整整7400亿元。

7400亿元，这一数字相当于一个中等规模城市一年的GDP总量。这笔巨额资金既未流入楼市，也未有效转化为消费动力。

在资金供给不足的情况下，房价上涨的支撑力何在？

其实，房价的涨跌与居民贷款行为密切相关。过去房价之所以能够持续上涨，并非因为居民普遍财富充裕，而是因为大家敢于借贷购房。例如，2009年和2016年那两轮房价翻倍行情，均伴随着居民贷款规模的急剧扩张。

然而，时至今日，情况已发生逆转。居民不仅不再热衷于借贷购房，甚至开始提前偿还贷款。3月份，短期消费贷规模不增反减，反映出居民在购车等大额消费方面的谨慎态度，更遑论购房了。

有人或许会提到M2的增长，认为市场流动性依然充裕。但M2只是央行投放的基础货币，若这些资金未能有效进入实体经济，形成有效投资或消费，那么市场依然难以感受到“暖意”。

那么，所谓的“小阳春”究竟是何方神圣？

实际上，当前楼市确实存在一定程度的回暖迹象，但主要集中在京沪等少数一线城市。且成交的房源主要分为两类：一是学区房等刚性需求房源，二是业主急于出售的降价“笋盘”。从整体数据来看，3月百强房企销售额同比仍下滑15%，市场并未全面复苏。

这就像冬天即将过去，偶尔出现两天晴朗天气，大家纷纷晒被子，但并不能因此就断定夏天已经到来，从而脱下棉袄。

因此，可以明确判断：当前楼市仍处于缩表周期，尚未走出低谷。

居民并非不愿购房，而是受限于资金实力或借贷意愿。过去二十年，居民杠杆率持续攀升，借贷增速远超收入增长。如今，这一趋势已达到顶点，居民开始转向还债和储蓄——一季度居民存款新增7万多亿元便是明证。

那么，楼市何时才能真正见底？关键在于观察一个信号：居民贷款连续三个月保持正增长。

在此之前，任何关于“小阳春”的言论都可能是误导性的。投资者应保持理性，切勿盲目跟风。