李嘉诚预言或成真？我国41.5%城镇家庭面临三大挑战

回溯七八年前，房地产市场正值鼎盛时期，全国上下弥漫着“购房即赚”的热烈氛围，仿佛错过购房时机就如同错失了巨额财富。彼时，李嘉诚却频频发声，劝诫大众切勿盲目跟风炒房，同时他本人也大举抛售内地资产，这一举动在当时引发了诸多质疑，不少人认为他年事已高，判断失误，看衰了中国房地产市场的前景。然而，时过境迁，如今再审视当年的言论，不禁让人感到一阵后怕，李嘉诚的预见性令人叹服。

根据当前公开的统计数据，我国城镇家庭中，拥有两套及以上住房的比例已接近41.5%，部分机构的估算数据甚至更高。这一现象与当前新房及二手房市场的低迷形成了鲜明对比，李嘉诚昔日的预言，如今正成为众多多房家庭不得不面对的现实挑战。

李嘉诚不仅以言论警示市场，更以实际行动践行了自己的判断。自2013年起，李氏家族便开始陆续出售广州、上海、北京等核心地段的商业项目，至2017年，甚至将香港中环中心七成权益以402亿港元的高价售出，创下了当时全球写字楼交易的纪录。短短数年间，李氏家族从内地及香港市场回笼的资金超过两千亿港元，其“不赚最后一个铜板”的经营哲学，至今仍被商界传为佳话。

官方数据进一步揭示了市场的深刻变化。据徽声在线报道，2025年全国房地产开发投资额为82788亿元，较上年下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，降幅达16.3%。中指研究院的数据显示，2025年全国新开工面积同比下降20.4%，较巅峰时期已下降七成多，回到了2004年前后的水平，同时，二手房价也较最高点有所回落。

有趣的是，到了2026年，李嘉诚又带着超过400亿港元的现金重返内地核心地段。这一进一出之间，他精准地描绘出了房地产市场的周期曲线，也宣告了那个闭眼买房就能赚钱、房价普涨暴富的时代已经一去不复返。

对于多房家庭而言，首先面临的难题是房产变现困难。在北京、上海等十多个一二线城市，二手房挂牌量长期维持在十万套以上，许多业主即便愿意降价两成出售，也难以顺利找到买家。购房者如今更加挑剔，户型不合理、楼龄较大、缺乏优质学区的房产往往最先被市场淘汰。曾经被视为“硬通货”的房产，如今流动性极差，即便个人住房贷款利率降至3.1%的历史低位，购买力的释放仍需时日。

其次，出租市场也面临挑战。最新统计显示，全国城镇住房空置率为17.8%，但不同城市间差异显著。北上广深等一线城市空置率仅为7.3%，处于合理水平，而三四线城市空置率则高达21.5%，远超全国平均水平。房产能否顺利出租，取决于城市的人口吸引力及产业发展状况。在人口持续外流的城市，多余房产不仅租金不断下降，还需承担空置成本，两头受压。如今，年轻人更倾向于灵活租房，不愿背负沉重压力，过去“以租养贷”的模式已难以维系。

此外，持有房产的隐性成本也在逐年攀升。物业费、维修基金、采暖费等费用每年必不可少，即便二套房公积金贷款利率有所下降，但仍高于首套房，每月的按揭压力并未减轻。尽管许多地方已取消首套与二套房的利率区分，对新购房者构成利好，但对于已持有多套房产的家庭而言，每月的按揭及持有费用仍需承担。若家庭收入因行业波动而下降，当初将大量资金投入房产的配置方式便显得尤为脆弱。

然而，问题并非无解。当前，全国住房总量已基本满足需求，截至2024年底，城镇住房套数达到3.02亿套，户均住房建筑面积超过百平方米，“有房住”的问题已得到解决。当前需要调整的是资产配置结构。央行也在积极行动，五年期以上首套公积金利率已降至2.6%，自2026年起，存量公积金贷款也将下调25个基点，这将为购房者节省大量利息支出，有助于稳定市场，支持刚需购房。

人口因素同样不容忽视。2024年，我国常住人口已连续三年出现负增长，一年减少175万人。社科院预测，到2035年，人口将减少约8000万，对应的住房需求将减少2500万套。新生人口趋势性下降，叠加深度老龄化，住房需求难以回到过去快速增长的水平。当前，我国家庭总资产中，房产占比高达66.7%，远高于美国的26.5%和日本的38.1%，资金过度集中于房产领域，风险不言而喻。越来越多的家庭开始意识到分散配置资产的重要性，避免将所有鸡蛋放在一个篮子里。

从长远来看，这一轮市场调整并非简单的行情下行，而是整个行业发展轨道的转变。过去粗放式的盖房卖房模式已走到尽头，如今，城中村改造、存量更新、保障房建设等成为新的发展方向，旨在实现“住得舒服、配置合理”的目标。对于持有多套房产的家庭而言，这既是一个挑战，也是一个调整资产的窗口期。核心地段配套完善的优质房产仍能保值增值，而偏远郊区、人口流出地、户型落后的房产则应尽早评估，考虑是否趁机置换。

当然，无人能断言李嘉诚的预言将百分百应验，但他以真金白银做出的选择，无疑为普通人提供了宝贵的参考。房子，从本质上讲，是用来居住的，这一本质对于任何家庭而言都不会改变。

参考资料：人民日报 推动房地产市场平稳健康发展