300万“老破小”遭抢购，全款购房成新趋势

今年以来，国内多个主要城市的二手房市场呈现出显著回暖态势。据市场监测数据显示，支撑这一轮行情的核心力量是总价在300万元以内的老城区小户型房源。这类房源不仅吸引了大量刚需购房者，尤其是年轻群体纷纷上车，同时也引发了投资者的批量抄底行为，甚至有投资者一次性购入8套房产，通过租金收入实现稳健的现金流回报。

业内专家分析指出，当前老旧小户型的租售比表现优异，不仅超越了银行存款利率和国债收益率等传统稳健理财产品，在低利率环境下更成为稀缺的“现金流资产”，吸引了大量追求稳定收益的资金流入。

图：典型老旧小户型住宅外观

以北京、上海为代表的一线城市在今年的楼市复苏中扮演了“领头羊”角色。数据显示，北京4月份二手住宅成交量达到1.8万套，创下近五年同期新高；上海同期二手商品房成交2.9万套，其中有8天的单日备案量均突破千套大关。机构研究认为，这一趋势表明去年“老破小”房源价格调整形成的极致性价比，正在持续吸引市场中的刚性需求入场。

"低总价房产在二手房交易中的占比持续攀升，这种现象不仅出现在北京、上海，在广州等其它大城市也普遍存在。"某知名机构分析师表示。

根据监测数据，重点城市核心区域的老旧小户型租售比普遍突破2%关口，平均达到2.67%，成都、武汉、重庆等热点城市的租售比更超过3%，显著高于1.3%的五年期银行定存利率和1.8%的十年期国债收益率。

据徽声在线报道，成都一位投资者抓住市场低点，以总价330万元购入8套老旧小户型，每月租金收入达2.1万元，不仅完全覆盖1.4万元的月供支出，更实现了以租养贷的现金流闭环。天津也有投资者全款购入7套同类房源，综合租售比约5%。

成都投资者330万购入8套老旧小户型实现以租养贷

中指研究院认为，低总价、小户型房源是支撑本轮行情的核心力量，反映出二手房性价比优势对刚需群体的强大吸引力。短期来看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望向更大面积、更高总价段扩散，为市场稳步修复积蓄动能。

另有分析指出，除了价格因素，老旧小户型的硬核配套是吸引年轻人的关键因素。这类房源多位于城市核心地段，紧邻地铁站点、商业中心和医疗机构，通勤效率和生活便利度远超配套缺失的远郊新房。同时，多数房源附带优质学区资源，完美契合年轻家庭落户、育儿、就学的刚性需求，兼具居住实用性和民生保障功能。

政策支持进一步夯实了老旧小户型的价值基础。当前国家全面推进老旧小区城市更新工程，将2000年前建成的老小区全部纳入改造范围，通过原拆原建、加装电梯、管线更新等措施提升居住品质。据测算，“十五五”期间城市更新市场体量庞大，未来五年我国城市更新领域至少可完成15万亿元投资。多地国有企业积极参与收购老旧小户型转为保障性住房，并推行以旧换新政策，为房源价值提供稳定保障。

面对当前市场形势，您认为老旧小户型是否值得投资？

延伸阅读

年轻群体全款购房现象增多：潮汕独生女635万购入北京房产

一笔635万元的购房款，一次性划入卖家账户。

放在十年前，这笔资金足以支付两三套房产的首付；而今，它被部分年轻人用于全款购置北京房产。

北漂近十年的Cindy终于在北京安家落户。没有30年房贷压力，也无需每月固定还款，这套由父母全款购置的房产让她感受到前所未有的安全感。

类似的全款购房故事正在更多年轻人身上上演。

图：现代化住宅小区全景 图片来源：图虫创意

在深圳，小红书博主“多拉没有A梦”耗尽十年积蓄购入首套房产；保定的小北在结婚第七年，通过夫妻共同努力全款购入学区房。

社交平台上，“全款购房”“提前还贷”“拒绝负债”等话题持续升温，与过去十多年的购房逻辑形成鲜明对比。

过去，“能贷尽贷”几乎是中国购房者的标准操作。在房价上涨预期下，首付比例越低越好、贷款年限越长越划算成为普遍认知，不少人背负30年房贷，希望通过杠杆实现财富增值。

而今，购房者的思维正在发生转变：如果房产仅用于自住，那么相比未来数十年的债务压力，无贷一身轻的居住体验或许更能带来安全感。

这种转变在数据中得到印证。

深圳贝壳研究院数据显示，今年一季度该平台成交的二手房中，全款购房者占比达25.1%；在总价200万元以下的房源交易中，这一比例进一步升至34.1%。

与此同时，全国个人住房贷款余额已连续三年下降。据央行统计，截至2025年底，全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，较2023年初高点减少1.93万亿元。随着建设银行个人房贷余额跌破6万亿元，国有六大行全面告别个人房贷“6万亿时代”。

从追求杠杆最大化到主动降低负债，一场关于购房观念的变革正在悄然发生。

“有空就去售楼处转转”，潮汕女孩635万全款购房记

作为潮汕人，Cindy对市场变化的敏感度高于同龄人。

2012年，她从汕头到深圳读大学期间，正值房价快速上涨期。宿舍师姐在深圳购房的经历给她带来强烈冲击。

“那时我就开始关注楼市，把看房当成一种运动。”她曾多次带父母从汕头来深圳考察楼盘，但受限于大学生集体户口不具备购房资格。

落户北京后，购房计划再次提上日程。

作为传媒从业者，Cindy对市场变化保持高度关注：“这些年看过二三十个楼盘，有空就去售楼处转转。”长期的市场观察让她等到了合适的购房时机。

从锁定区域到最终成交，Cindy用了一年时间：“这个小区我关注很久，最初市场价要800万元以上，没想到能跌到这个价位。朋友们听说我以635万元购入，都觉得不可思议。”

图：在建楼盘施工现场 图片来源：图虫创意

即便如此，市场仍在继续调整。对门邻居比她晚买三个月，价格又便宜了30万元。

决定出手后，她没有纠结贷款还是全款。房价深度回调后，父母手头的现金已足够支付房款。此外还有现实考量：“这是婚前财产，我不希望未来因贷款问题产生纠纷。”

全款购房对Cindy而言是合理的家庭资源配置：“我是独生女，这些钱未来也是留给我的。现在享受和80岁以后再享受有什么区别呢？”

付款当天，她和父母共同办理手续。钱从父亲账户划出，整个过程平静有序。成交后，一家人简单吃了顿自助餐庆祝。

入住后的体验让Cindy真正感受到拥有房产的意义。去年年底搬进新家后，退休的父亲经常从老家来北京帮忙打理，她也开始尝试租房时从未想过的事情。

比如养花。阳台上的绿植越来越多，家具和装饰品也逐步添置。这些过去觉得麻烦的事情，如今变得理所当然。

对于外界“啃老”的质疑，她并不回避：“我就是啃老，但这没什么问题。”

Cindy认为，年轻一代面临的经济环境与父母辈截然不同：“他们赶上了改革开放的红利期，拥有更多发展机会。现在很多年轻人出现工资倒挂现象，我父母的退休金加起来比我的工资还高。”

因此她认为，接受父母支持并非难以启齿：“家庭资源本就该在代际间流动。我没有躺平，也在认真工作。既然家庭有能力，为什么不能利用资源改善生活？”

债务观念转变：高杠杆时代渐行渐远

全款购房并非近年才出现的新现象。

在房地产快速扩张时期，市场上同样存在大量全款买家，甚至流传着“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”的段子。但当时全款更多是资金实力的象征。如今，越来越多人选择全款购房，反映的是债务观念的根本转变。

在楼市上升周期，加杠杆是普遍选择。只需支付30%首付就能控制100%资产，房价上涨10%就能获得远高于本金的收益。同时，在收入持续增长预期下，初期沉重的月供几年后就会变得轻松。

房贷因此被视为普通人能获得的最优质融资工具。

但这种逻辑正在改变。广州某从业人士告诉徽声在线：“现在客户普遍不想负债了。”

“全款购房增多，核心原因是购房者心态和资金配置逻辑发生变化。”深圳贝壳研究院院长肖小平分析，部分消费者对未来收入预期不如过去乐观，或对其他投资收益预期下降，因此更倾向全款购房。

图：住宅小区景观 图片来源：图虫创意

这种转变也体现在提前还贷潮中。

深圳业主叶斐（化名）2018年购房时办理了370万元商业贷款，利率5.39%，月供超2万元，其中利息约1.66万元。按30年还款期计算，总利息支出将达377万元。

2022年起，叶斐开始提前还贷，三次共偿还本金150万元。随着贷款规模下降和利率调整，现在月供降至7000多元（扣除公积金后），现金流压力大幅减轻。

提前还贷和全款购房本质上是同一种心理的两种表现。相比通过杠杆扩大资产规模，年轻人更在意减少负债带来的轻松感。

另一个重要因素是房价下降。

克而瑞数据显示，2025年32个重点城市中，大部分城市新房和二手房套均总价已降至300万元以下；即便是一线城市，二手房套均总价也大多低于300万元。

以上海为例，2025年200万元/套以下的成交占比达44%以上。这意味着在很多城市，100万-200万元就能购置一套房产。

购房门槛降低，使原本需要贷款的交易具备全款成交的可能。

在深圳全款购房的多拉没有A梦表示：“我是最感谢房价下跌的群体之一。当时买不起，努力近十年终于凭自己能力购入125平方米的房子。”

除自住需求外，全款购房也受到部分投资者青睐。

肖小平指出，在低总价、小户型产品中，部分投资者以获取稳定租金收益为主要目的。这类买家采用按揭贷款需承担额外利息成本，可能压缩租金回报率，因此更倾向一次性付款。

广州某从业人士表示，目前全款买家主要包括置换客、拆迁户和部分投资客：“全款交易周期短、回款确定性强，业主通常愿意给予价格优惠。”

在新房市场，开发商也通过额外折扣吸引全款客户。如深圳湾某豪宅项目三次开盘均对全款客户提供96折优惠。对于总价数千万元的房产，付款方式差异可能带来百万级价格差。

更根本的变化来自投资环境转变。

过去多年，居民资金有多个投资渠道。房地产、股市、理财产品等都能提供可观收益，人们更愿意保留现金通过杠杆扩大资产规模。

如今情况已不同。

“当前各类投资渠道收益率下降、风险上升，资金增值难度加大。在缺乏更好投资方向的情况下，部分购房者选择直接全款购房。”肖小平分析。

房地产黄金时代，人们相信负债能创造财富。如今越来越多人认为，先降低债务才能获得生活确定性。高杠杆时代的叙事正在慢慢落幕。