“日光盘”再现、认购破千：楼市信心全面回升？

“五一”小长假落下帷幕，全国多地房地产市场交出了一份令人瞩目的成绩单，楼市回暖的信号愈发强烈。

深圳市场迎来爆发式增长，根据深圳市住建局发布的数据，4月30日至5月5日期间，全市新建商品住宅认购量达到573套，同比增长超过43%，二手住宅网签成交337套，同比增长超54%，市场活跃度显著提升。

更具标志性意义的是，5月3日光明区龙湖观萃苑项目首开推出92套房源，当日即告售罄，销售额突破3.5亿元，成为2026年深圳首个“日光盘”，彰显了市场信心的快速回升。

广州市场同样表现抢眼。“穗八条”新政落地恰逢假期，“五一”期间新房日均认购量同比增长超50%，二手房日均成交量同比大幅增长63.4%，部分热门楼盘甚至出现排队看房的热闹景象。

北京方面，尽管“五一”假期刚结束，各大房企便纷纷开启“喜报刷屏”模式，一些楼盘在开盘前夜上演了多年未见的“百人连夜排队”现象。虽然北京在政策层面并无新动作，但在“金三银四”热度惯性下，“刚需热、改善稳”的态势得到延续。

天津市场更是跑出了“有统计以来的最高值”。据普睿数智天津监测数据显示，“五一”期间天津新房认购量达2045套，环比上涨110%。多盘首开告捷，部分新盘开盘去化率高达82%，市场热度可见一斑。

中原地产研究院统计数据显示，“五一”假期期间一线城市二手房成交量同比上涨40%，二线城市同比上涨接近20%。据上海易居研究院监测，全国22个重点城市“五一”期间新房成交面积同比增长约10.8%，其中一线城市增幅达24.9%，远超二三线城市，市场分化趋势愈发明显。

在这些亮眼数据的背后，是新一轮“稳楼市”政策的强力推动。4月的最后两天，楼市迎来今年力度最猛、节奏最快的一轮政策风暴。4月28日，中央政治局会议时隔一年罕见定调“努力稳定房地产市场”，仅隔1天，深圳、广州、天津、武汉四座千万人口城市同日发布新政，苏州也在5月2日发布了“十一条”综合优化政策，为市场注入强劲动力。

一线城市核心区限购坚冰被打破，公积金额度“天花板”式跳涨，信贷门槛降至历史新低。特别是广深两大风向标城市以“拼了”的姿态密集出手，全面打响了2026年楼市第二轮救市的号角，市场信心得到显著提振。

回顾过去几轮救市，大多是“小步微调、边调边看”，集中在二三四线城市，一线城市始终谨慎。而这一次，政策彻底跳出了“微调试探”的旧套路，在供需两端同步加码、刚需改善全面覆盖、核心外围精准发力，每一项都直击要害，堪称“诚意拉满”。

如今，“五一”爆发的数据，正是这场政策闪电战的第一份亮眼成绩单。

复盘来看，本轮救市政策中，广深最具代表性。

广深新政从“购房资格”到“购房成本”进行了全方位松绑。特别是深圳此次对福田区、南山区和宝安区新安街道三大核心区进行了“定向松绑”，户籍家庭可购3套，社保满1年的非深户可购2套。持有效居住证的非深户家庭，无需社保、无需个税，可在核心区直接购买1套住房。这意味着，大量在深圳生活多年却被“社保连续性”卡住的新市民，终于第一次拿到了买入核心区的“门票”。

户籍制度是一线城市限购“最后的倔强”，当下的一线城市也正在打破户籍捆绑的隐性福利。除了深圳这次突破积分制度直接给指标，广州也率先打破了一项全国性禁忌——住房销售阶段承诺学位的禁区。

通过允许“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”，实现政府背书、提前锁定。对无数家长而言，过去花几百万买房还要赌学位的“盲盒”游戏，如今被制度性终结了——网签那一刻，孩子上哪所学校就不再是悬念，这无疑为购房者提供了更多安心。

广深作为全国楼市风向标，向来牵一发而动全身。为何此次同步放大招？这背后，是一层又一层的压力传导，更是一轮又一轮“刺激—回落—再刺激—再钝化”的消耗战后，政策窗口正在收窄，市场急需新的动力注入。

最直接的压力来自市场信心。自2022年调整以来，全国楼市已历经4年深度下行，至今未能走出“越跌越观望、越观望越跌”的恶性循环。数据显示，全国70城新房价格较峰值回撤10.1%，二手房回撤17.4%，部分三四线城市跌幅超20%，房价回到2019-2020年水平，市场信心亟待修复。

进入2026年，市场虽有触底迹象但回暖乏力。一季度全国商品房销售面积小幅回升，但新房开工面积、房企到位资金仍在下降。广深虽为一线，同样承压。核心区二手房带看量下降、成交周期拉长、议价空间扩大，改善需求持续观望，市场信心跌至谷底，政策出手势在必行。

回顾近几年的政策脉络：2024年“5·17”新政曾让市场亢奋了两个月，随后迅速回落；2025年全年，各类松绑政策的效果几乎钝化，市场对利好逐渐“免疫”。直到2026年一季度，核心城市才开始出现真正的筑底迹象。正因如此，眼前这个回暖窗口不容错失——再不发力，市场信心可能再次滑向冰点，政策必须及时出手稳定市场。

市场信心低迷的背后，是宏观经济对楼市的深度捆绑。房地产直接关联上下游50多个行业，贡献全国约15%的GDP和20%左右的财政收入。楼市不稳，经济难稳。2026年作为“十五五”开局之年，经济复苏压力较大，消费疲软、出口承压，投资成为稳增长的关键，而房地产投资更是重中之重。一季度全国房地产开发投资同比仍在下滑，房企资金链紧张，土地市场遇冷。若楼市持续低迷，将直接拖累经济复苏，甚至引发就业、财政等连锁问题。中央政治局会议“努力稳定房地产市场”的定调，正是基于“稳楼市就是稳经济”的核心逻辑，为市场注入强心剂。

更根本的隐患在于，楼市持续低迷已累积多重风险，形成了一个“负向循环”：房企债务违约频发，烂尾问题突出，购房者信心严重受挫；土地出让金大幅下滑，地方财政承压；房产占中国家庭资产约70%，房价持续下跌导致居民资产缩水、财富效应减弱，进一步抑制消费，形成“房价跌→资产缩→消费弱→经济差”的螺旋。这一循环一旦固化，打破它将付出极高的代价，政策必须及时出手防止风险进一步蔓延。

多重压力叠加，楼市已到“不得不救”的关口。广深此轮出手，正是中央定调、地方响应、风险倒逼的必然结果，也是市场稳定发展的必要之举。

尽管各地楼市迎来“五一行情”爆发期，但结合当前楼市基本面和政策逻辑，笔者认为，救市效果将呈现“短期提振、长期分化”的格局，不会出现全面普涨，核心区结构性机会凸显。

短期来看，政策落地后最直接的效果是市场信心快速修复，观望情绪缓解，成交明显回暖。广深作为风向标城市，新政会直接激活本地刚需和改善需求。深圳核心区松绑，改善需求将集中释放；广州补贴加税费减免，置换链条全面打通，“卖一买一”需求将大幅增加。同时，广深新政将产生示范效应，带动其他一线城市和强二线城市跟进松绑，全国楼市信心将整体修复，市场活跃度有望进一步提升。

判断这轮救市是否奏效，有几个关键指标值得盯紧：一是“五一”假期及二季度核心区二手房带看量是否持续回升。二是开发商是否开始收回折扣、调整推盘节奏。三是最核心的——京沪是否在1-2周内跟进。如果京沪不动，市场信心可能仍会反复，政策效果需进一步观察。

目前来看，“五一”假期的数据超预期，后续仍需继续关注月度和季度数据，看政策影响的持续性。市场信心的修复需要时间，政策效果的显现也需要过程，需持续关注市场动态。

长期来看，楼市“普涨时代”早已结束，分化将成为市场主旋律。广深核心区，土地稀缺、配套成熟、人口持续流入、改善需求旺盛，叠加政策定向松绑，房价将稳中向好，流动性持续改善，成为资金避险的核心资产。外围区库存高企、人口导入不足、需求支撑薄弱，尽管政策松绑，但难以改变“供大于求”的基本面，去化周期依然漫长。三四线城市，人口持续流出、产业支撑不足，尽管可能跟进松绑，但需求有限，房价大概率继续横盘或小幅下跌，市场分化趋势愈发明显。

这一波救市的陆续落地，标志着楼市调控彻底告别“微调试探”，进入“精准稳盘”的全新阶段。对于购房者而言，楼市已无“闭着眼买都赚”的神话，取而代之的是“选对区域、选对房源才保值”的新逻辑。购房需更加理性，注重房源的长期价值和居住属性。

在人口总量见顶、城镇化进入都市圈时代的大背景下，全国市场将呈现“二八分化”：20%人口持续流入的核心城市、核心区域，资产价格将逐步筑底企稳；80%的低能级城市和远郊区域，仍面临漫长的去库存压力。买房不再是简单的财富增值工具，而更应回归居住本质。广深的政策创新，无论是居住证购房、网签即入学，还是对初婚初育家庭的倾斜，本质上都是在强化这一逻辑，引导市场健康发展。

所以，楼市的信心真的涨回来了吗？

答案或许应该分两层来读。短期看，数据给出了肯定的回答——“日光盘”重现、认购破千套、连夜排队，市场的真金白银不会说谎，广深“五一”前夜亮出的底牌，确实打出了水花，市场信心得到显著提升。但长期看，这份信心不再是普惠的，而是分层的。核心城市的优质资产正在被重新定价，而大量非核心区域仍将在漫长的去库存中寻找底部，市场分化趋势不可逆转。

政策的诚意已经摆上台面，市场的真金白银也在用脚投票。一个通过精准调控努力实现“稳定”而非“刺激”的市场，一个价值高度分化、回归居住本源的市场，才是普通民众承受得起，也期盼的市场。这样的市场，才能实现可持续发展，为经济稳定增长提供有力支撑。

信心涨没涨，不是看有没有普涨，而是看该涨的地方，是不是正在涨回来。市场分化下，需更加理性看待楼市变化，把握核心区域的投资机会。

No.6884 原创首发文章｜作者梁云风

参考资料：界面新闻，《深圳楼市再松绑：中心区限购门槛降低，公积金贷款加码》；壹地产，《救市，还得看特区》；刘晓博说财经，《楼市“最大禁忌”，被打破了！》；泽平宏观，《深圳楼市新政：房价会涨吗？》；克而瑞深度咨询/普睿深圳区域，《1084套认购量！深圳楼市迎来“五一行情”爆发期（5月W1）》；凤凰网房产北京，《从「连夜排队」到「喜报刷屏」，北京“五一”楼市真相揭秘》；普睿数智天津，《这可能是天津楼市，最火的五一！》；证券时报，《“五一”假期广深楼市热度延续》；中国经济网，《“五一”假期热点地区楼市现积极信号》；徽声在线相关报道。