上海最不幸的区域，又遇到两个风险

过去几十年虹口是上海运气最差的地方之一，现在又迎来重大机遇

这次虹口能抓住机会，彻底翻身吗？

有些虹口人憋着一股气：这次虹口一定会崛起，超过徐汇滨江

有些老人比较恋旧，怀念当初的美好时代

怀念四川北路的热闹，承载了很多青春记忆

1927年上海地价图

怀念建国前虹口的辉煌，跟黄浦是唯二的一线地段

当时什么徐汇滨江、前滩，都还是成片的农田

近几十年虹口不走运，地位一直下滑，居民很不甘心

这种朴素的情感很正常，谁不希望自己家乡好

说虹口运气不好，当地人肯定出来反驳，我也很理解

但是事实还是要讲，事实就是各方面地位都下滑了

经济上变得无足轻重、文化传承不如黄浦徐汇、住宅上脱离一线

建国前上海的好地段是外国人开发，至今还有人津津乐道法租界

建国后进入长达40年的稳定期

上世纪90年代，四川北路迎来繁华巅峰，与南京路、淮海路齐名

此后就开始掉队

90年代上海市区二次起飞，这次大翻新，好地段基本是港资开发

当时大陆太土了，港资带来的精致时尚，冲击了大陆人的审美

港资连续操盘了200万方商办，重塑了上海天际线和城市面貌

这些项目基本都在南京路、淮海路

恰好赶上上海服务业爆炸式增长，这些办公楼中出没的白领就是高收入代名词

甲级办公、商业地标、高端就业，一举奠定了南京西路、淮海路顶流CBD地位

即使到今天，上海人最喜欢的开发商还是港资

这个机会虹口没抓住，四川北路就一个高宝新时代广场，不到5万方，独木难支

不是港资不愿意去四川北路，商人都是逐利的，算一下投入产出不划算而已

一方面当时地铁就1、2号线，商办基本都沿这个布局

地铁10号线穿过四川北路，要到2010年才通车

没地铁，确定性差了很多

而且虹口人口密度上海最高，经常一套房子十几个户口，“数人头”拆迁的年代，虹口没人拆的动

财力上虹口又不如静安、黄浦，旧改更推不动

那轮大开发四川北路就没赶上

其实四川北路不急，之前位置也不如南京路、淮海路，不还是非常繁华

四川北路靠的是错位竞争。高大上的东西去了静安黄浦，你们吃饱了，平价商业自然会外溢过来

四川北路一直在等待，等新的资源外溢

没想到时代跨过了四川北路 ，直接到了副中心

上海只有40平方公里大的时代 ，资源外溢到周边很合理

上海定位1000平方公里超大城市，副中心就成了最优解

四川北路离南京路只有1.5公里，太近了，做不到独立发展，不符合副中心定位

徐家汇、五角场、真如崛起，中环块状商务区成了主流

杨浦、虹口客流都去五角场，四川北路重要性下滑

2010年后上海发展重心去了五大新城，市区大拆大建基本结束

四川北路什么都没等来

现在商业走进社区，七宝领展广场、南翔印象城开一个火一个，截流了郊区消费力

市区有些商场人流衰退，冷冷清清，更不会外溢到四川北路

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有些年代，离市区近是优势，优先吃到外溢

有些年代就成了劣势，没办法独立发展，没人给你资源

北外滩也遇到了同样问题

外滩是上海金融地标，其实更多的是文化意义、精神传承，实际办公空间不大

伟人在江对岸陆家嘴划了陆家嘴金融区，贡献了上海50%的金融业增加值，汇集了上海60%的持牌机构，全国70%的外资资管公司

那北外滩就很尴尬了，大树底下不长草

等陆家嘴饱和了可能会外溢过来，但是一直没看到饱和的一天

后来陆家嘴又生了一个儿子叫前滩，即使饱和了也得先给亲儿子

其实北外滩位置很好，去外滩更方便

当时伟人手一抖，画圈在北外滩，现在虹口不至于在奉贤之下

光这个圈里面，每年就贡献6000亿元GDP

错过了顶级的服务业，虹口的地段优势没发挥出来

第二产业，2.5产业，跟虹口关系不大

第二产业需要广袤的土地，这是虹口的天然短板，只能眼睁睁看这大批外企工厂去了闵行、嘉定、浦东

虹口好容易在宝山要来大片土地，优先安置了虹镇老街动迁，没办法留给产业

2.5产业需要大量的人才和产业基础，徐汇有交大，杨浦有复旦、同济，虹口只有鲁迅公园

其实虹口曾经有很多大学，只是后来陆续搬走了

搞文旅虹口其实有资源，问题是虹口的资源都是上海二梯队，没能形成独一份的竞争力

虹口有四大会址，遇上了黄浦一大会址，完全找不到存在感

ld们瞻仰一下一大会址就够了，没理由一天跑两个地方

这种精神地标只能有一个

鲁迅故居、左联遗址文青会喜欢，但是文青都去了衡山路、巨富长，走一天腿都断了，没必要再去虹口打卡

北外滩江景非常漂亮，可惜的是对岸就是外滩

在外滩看够了陆家嘴灯光，还需要再去北外滩看一眼？纯多余

上海人逛够了外滩，不想看高楼大厦，反而想去徐汇滨江感受一下松弛感

现在的年轻人又去复兴岛打卡，感受工业遗存

景观这种东西你得独一份

而且黄浦也不给面子，外滩、北外滩并没有联合开发，中间有不少断层，阻隔了人流

外滩每天人流很钱塘江大潮一样，但是就不过外白渡桥

文旅上虹口任何一项资源，都能遇上更强的对手，这还怎么玩

最后推出了甜爱路，骗骗傻白甜

屠宰场改的1933老场坊外区没有，有点怪怪的阴森，影响力一般

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地段好适合搞服务业，虹口运气不好错过了；先天条件不好，没办法搞研发、制造业；资源上没有独特性，文旅没搞起来

除了开挂的浦东、闵行，上海郊区经济总量还是不如市区

黄浦、徐汇、静安、长宁、杨浦，都是上海经济大区

只有普陀、虹口，沦落到不如郊区

最近普陀频频发力，2025年经济增速上海第一，2026年前三季度还是第一

等普陀追上来，虹口就真尴尬了

其实虹口也在发力，只是兑现没普陀快

上海发展10年一个周期

2010-2019重心在郊区，2020年后又重回市区

全市土拍大幅下滑，市区土拍却大幅增长

趁着这次旧改大潮，虹口开发也全面提速

2020年北外滩新规划出炉，定位顶级中央活动区+世界级会客厅，虹口的运气终于来了

480米地标领衔的天际线，仅次于陆家嘴，预期超过徐滨是有理由的

徐汇滨江地标才290米

核心区规划了22公顷的无车区，比徐汇滨江的西岸传媒港手笔更大

运气来了，虹口也不甘心开发普通住宅，连续推出了海泰北外滩、绿城潮鸣外滩等豪宅，还有不少风貌别墅

希望拉高虹口居住定位

这些机会我们都看在眼里，作为上海的楼市博主我们也感到高兴。跟笔者去虹口买房，能创造不少收入

也有些客户表示担心，时运之下，虹口也有一些不太走运

超过瑞虹新城定位，打造豪宅，重回一线地段，目标没问题

可惜赶上了黄浦新天地扩容、黄浦滨江扩容，两大顶级豪宅区都有新房不断入市，最高端的客群被分走

又赶上徐汇滨江封神，进一步分流

北外滩绿城潮鸣外滩户型、总价都在控制了，尽量不超过绿城潮鸣东方

可惜300平以上的还是不好卖

9月22号开盘，目前才卖了10套

北外滩规划面积840万方，包含了547万方商办，也遇到一些风险

规划刚出来上海就进入办公过剩期，空置率达到了24.5%

今年7月印发的《上海加强土地管理“十五五”规划》中明确表示，严控商办用地供给，只在世博浦西、东方枢纽、中城地带有序供应

商办红利期结束了

北外滩定位航运金融，2020年属于大热门，航运大年叠加金融大年，大家野心勃勃

运气不好的是，这几年外部环境不好，航运不好搞了

金融行业也不顺利，有些人不太认可，觉得金融行业太虚，不如搞实业

行业本身也在缩减规模，量化越来越多，不需要那么多人力

北外滩吸引了全国四分之一的百亿级量化私募落户

这些公司一共多少人呢？毛估估不到300人

几百万方的办公如果建成，要怎么才能填满？

这就是当下北外滩的幸与不幸

幸运的是赶上了市区二次开发风口，预算充足，动迁提速

不幸的是没赶上产业风口，上海现在重仓人工智能、集成电路、生物医药，都不在北外滩

当然事在人为，相信虹口也会及时调整北外滩定位

我们拭目以待