越南地产首富超越李嘉诚，楼市狂欢却戛然而止

越南街头的繁忙景象

房地产市场的迅猛增长，如今却面临骤然降温。

记者丨赖镇桃

编辑丨和佳 陈晓平

近期，越南地产股遭遇了前所未有的“寒冬”。

截至10月9日，越南地产市场的热门股票持续探底。自年初以来，越南最大房企Vinhomes的市值已大幅缩水约48%。

与此同时，知名地产商An Gia、TTC Land以及西贡房地产公司的股价也普遍下跌了50%至60%，股价跌至2022年越南楼市危机以来的最低点。

去年，越南还是亚洲楼市增速的领头羊，房价一年内飙升48.75%；然而，今年货币政策周期的逆转和全球流动性的收紧，使得当地房地产市场再次陷入困境。

越南地产股持续下滑

在这个GDP年均增速高达8%的国家，许多人通过“土地”迅速积累了财富。据当地专家透露，越南12000多名百万富翁中，有90%的人都涉足了房地产投资。

越南首富范日旺，从开发小区、别墅、度假区到建设医院、学校、商圈，构建了一个涵盖“越南人一生”各个方面的商业帝国。即便在市值大幅下跌后，其控制的Vinhomes市值仍超过200亿美元，不仅超越了李嘉诚旗下的长实集团，也高于日本地产巨头住友不动产。

然而，面对流动性的“逆风”，越南楼市的狂欢还能持续多久呢？

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房价飙升

“河内到处都在大兴土木。”

无论是初到越南的游客，还是长期居住在当地的居民，走在越南首都的街头，都会被这种建设热潮所震撼。

徽声在线记者以投资客的身份，走访了河内Vinhomes的一家中介。销售简洁明了地表示：“从项目动工、周边还荒凉一片时买入，等房子建好，就能获得丰厚的回报。”

她指着门外的Vinhomes联排别墅说：“四五年前，这样的别墅售价在60亿到70亿越南盾之间，而现在，价格已经涨到了230亿到250亿越南盾（约合600-650万人民币）。”

越南建筑工地的繁忙景象

在几百米之外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，一位中介在2023年购买了一套67.5平方米的两居室，当时买入价接近30亿越南盾，现在已涨至50多亿越南盾，即超过130万人民币。

早期来到越南的中国中介，亲眼见证了这一波楼市的疯狂上涨。

薛超是越南首望地产的总经理，他早年留学海外，主修经济学和工程专业，毕业后从事澳大利亚、欧洲的海外地产销售。在感受到行业天花板后，他将目光转向了东南亚。

越南首富范日旺的地产业务估值已超越长实集团

2019年初，薛超选择来到越南发展，他感觉自己像是抓住了“时代的机遇”。

那一年，河内的房价每平方米大约在6000～7000元人民币之间，许多开发商都认为房价已经触顶。然而，薛超却认为这只是“前奏”，“那时河内的房价还只有胡志明市的一半，作为首都，房价怎么会只有经济中心的一半呢？”

不信邪的薛超在河内开设了办公室，他经手的楼盘项目，现在售价已达到2万人民币一平，价格基本翻了3倍。

“从2021年到2026年，河内的房地产价格大概上涨了50%到60%；如果从2017年算起，到现在则已暴涨了300%。”一位本地中介这样告诉徽声在线记者。

河内随处可见的楼盘建设项目 赖镇桃/摄

河内的涨势几乎引领了整个越南的房地产市场。

胡志明市的房价上涨更早，世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2021年至2026年间，该市一手公寓价格年均上涨约14%，二手市场价格年均涨幅约为12%。

这两个核心城市只是越南楼市热潮的一个缩影。

据《全球房地产指南》（Global Property Guide）统计，2025年，越南房价一年内上涨了48.75%（经调整通胀），增速位居亚洲之首；过去五年，越南楼市的涨幅达到了103%。

在越南，许多市民的住房成本是家庭年收入的30倍以上，远高于国际可负担性基准的3-8倍；戴德梁行的估算更为惊人，一个典型的双收入家庭需要50-85年的储蓄才能买得起一套房。

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狂欢落幕

越南楼市的飞涨与购房的狂热相互映衬。

在越南人的传统观念中，拥有多少土地和房产往往决定了外界对你的社会地位和财富的看法。同时，越南人的投资渠道相对有限，股市的赚钱效应也一般。

因此，房子和黄金成为了越南人眼中更为熟悉的“硬资产”。

在越南楼市的上行期，购房的狂热程度堪比股市打新——经济适用房开售即被抢购一空，大城市的中高端楼盘需要线上下定、摇号。

“几乎十几个人抢一套房，没有户型、楼层可选，摇中就是赚到。”越南首望地产胡志明销售负责人钟佩君告诉徽声在线记者。

淘金越南楼市的还有许多中国人。

钟佩君是越南华人的后代，这几年才开始涉足房产销售。她发现房子比想象中更容易卖。“一些中国买家过来逛一圈就决定购买了，我都不用怎么推销和反复沟通。”

胡志明市二手房挂牌价2万多人民币/m²的中高端小区 赖镇桃/摄

Vinhomes接待记者的中介也表示，来找她买房的中国买家占很大一部分。除了河内，靠近中国口岸的芒街、旅游资源丰富的下龙湾以及承接大量中企投资的海防都是热门市场。

然而，越南楼市的火热在今年突然遭遇了一股冷风——导火索是年初爆发的中东冲突。

能源进口价格的飙升迅速消耗了越南的外汇储备，使得越南稳汇率的压力倍增。同时，美联储的降息议程变为加息操作，导致全球利率环境收紧。

对于房地产市场来说，资金成本上升，房子的故事就会立刻改变。

越南建筑部8月报告显示，近期抵押贷款利率急剧上升，平均利率约为12%至14%，浮动利率高达15%至16%，与2025年的利率水平相比几乎翻倍。

越南人购房对利率尤为敏感，因为能全款购房的人是极少数。

越南的房贷水平对大多数人来说都是沉重的负担

“除了站在金字塔顶尖的人，现在的房贷水平对绝大多数人来说都是沉重的负担。”

越南环球装饰总经理麻宗伟告诉徽声在线记者，按照现在的房贷利率，越南普通人一年的工资可能只够还利息，甚至连本金都还不上。

从价格来看，楼市虽然没有崩溃，但已经没有多少买家有能力接盘了。

有数据显示，4-6月，河内成交量略高于5800套，仅占新供应量的68%，远低于前两年90%以上的水平；胡志明的住房市场同样遇冷，截至6月末，新推出的别墅项目中只有四成售出。

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繁荣未尽

越南楼市的繁荣真的走到尽头了吗？

在越南待得久一些，会发现市场的信心依然坚定：至少未来几年，房价上涨的动力还没有消失。

这在很大程度上是由基本面决定的——越南仍在城市化进程中。

越南街头的繁忙景象

有报告显示，2025年，越南的城镇人口比例预计达到41%，低于人均GDP相近的邻国水平，如菲律宾（49%）、印度尼西亚（60%）。

需求仍在增长，但供给却没有那么容易跟上。

越南的土地制度具有其国情特色：土地归国家所有，越南人可拥有土地的永久使用权。越南住宅市场大致分为两类：一类是可自由交易的住宅土地和独栋房屋；另一类则是开发商建设的公寓项目。

“河内、胡志明市中心的地块越来越稀缺，现在一平方米的均价已达到几十万人民币。”一位越南人告诉徽声在线记者。

胡志明市区俯瞰，自建楼房几乎填满整座城市 赖镇桃/摄

同时，在核心城市，许多地块长期分散在私人手中。开发商想做一个完整的住宅项目，往往需要先将零散的土地整合起来，进行征地、补偿、清理等工作，再经过一系列审批。

2022年部分房地产开发商爆雷后，越南政府进一步收紧了新项目审批，流程变得更加漫长。

薛超认为，现在的高利率更像是暂时抑制了部分需求；一旦未来信贷环境重新宽松，被高利率压制的购房需求很可能再次释放。

房地产对于越南来说，不仅仅是一个居住和投资市场。

8月，Vingroup牵头的一个财团在越南北部获得了112公顷的土地，用于开发一个城市项目，预计成本为41万亿越南盾，约合100亿人民币。

西北新城区位于河内东北40公里的北宁省，审批通过的项目包括50公顷的别墅、联排别墅和公寓楼，其余用于体育设施、道路和绿地等基础设施。

河内郊区的中高端小区，周边学校、商业综合体配套一般都较为完善 赖镇桃/摄

该财团需要租赁其计划开发住房的50公顷土地，不必支付剩余土地的费用，只需在完成公共基础设施后将其移交给地方当局。

有越南学者将这种模式概括为一种“土地金融”。

对开发商来说，地铁、学校、医院建到哪里，哪里的地价和购房需求就会随之上涨。市中心收地困难，那就把地铁建去郊区；对政府来说，建设-移交模式既摆脱了财政资金不足的窘境，又缓解了基建停滞不前的老大难问题。

越南试图复刻“汉江奇迹”，房地产不是“目的”，却是关键的“手段”。

有报告提出，预计到2028年，河内和胡志明市的住宅市场仍有上涨空间，只是价格更可能进入温和、可持续的增长阶段，而不是重现前几年的快速飙升。

图片来源：图虫，除标注外