国家新规！老旧小区加装57.5万台电梯，一票否决成历史，楼层价值大逆转

在老旧小区改造的进程中，加装电梯一直是备受瞩目的焦点话题。过去，老旧小区加装电梯就像是一场永无止境的邻里拉锯战，只要一楼有一户居民持反对意见，整个加装电梯项目就会直接搁浅。然而，如今国家已经明确表态，在“十五五”期间，全国计划更新加装住宅电梯多达57.5万台，曾经困扰无数项目的一票否决困局，终于迎来了破局时刻。

长期以来，老旧小区加装电梯在落地环节困难重重。许多地方规定，必须整单元所有业主全部签字同意，才能进入审批流程，这一要求远远超出了法定门槛。即便大部分业主都积极支持加装电梯，但只要有一两户业主反对，项目就会胎死腹中，无法推进。

实际上，法律从未有过必须全体业主同意才能加装电梯的规定。原来的《物权法》就明确要求，只需双三分之二的业主同意即可。后来，《民法典》进一步放宽了规则，彻底挤压了一票否决的空间。

根据《民法典》的规定，加装电梯只需双三分之二的业主参与表决，然后在这参与表决的业主中，再取得双四分之三的同意即可。那些没有参与表决的业主，并不会成为加装电梯程序上的障碍。

最高法院曾进行过详细计算，如果每户的面积相同，在只有三分之二的业主参与投票的情况下，只要有一半的参与投票业主同意，就达到了加装电梯的标准。这意味着，少数业主再也无法凭借拒绝协商的方式，阻碍加装电梯项目的推进。

随后出台的《无障碍环境建设法》，更是将加装电梯从业主之间的私人事务，转变为政府应当积极推动的责任。在资金支持方面，也实现了重大转变，从原来主要由业主自行筹集资金，转变为国债补贴、政府补助与业主自筹相结合的多元资金模式。

国家明确下达了硬指标，在“十五五”期间，计划新开工改造11.5万个老旧小区，其中更新加装电梯共计57.5万台。这里需要明确的是，更新是指更换老旧电梯，加装则是为原本没有电梯的楼房新安装电梯，这是两个不同的概念。

在资金安排上，2026年的超长期特别国债专门划拨了约76亿元，用于支持加装2.8万台电梯，这也是国债首次覆盖加装电梯领域。而在老旧电梯更新方面，自2024年以来，已经安排了约560亿元的资金，支持更新36.4万台电梯。这两个资金池独立运作，互不干扰。

不少地方已经出台了按层数给予补贴的政策，对于4到6层的楼房，每台电梯补贴25万元；7层及以上的楼房，每台电梯补贴30万元，并且优先支持平层入户的项目。同时，审批和资金发放的流程都在不断提速。住建部还对新建住宅的电梯标准进行了修改，规定以后4层及以上的新建住宅必须安装电梯，从源头上减少了未来加装电梯的需求。

对于很多业主来说，加装电梯的成本是他们最为关心的问题。一台普通的6层楼外挂电梯，总造价大多在40万到60万元之间。如果是平层入户或者楼层更高，造价则会上涨到60万到80万元。

从成本构成来看，电梯设备本身的费用最高，国产主流品牌的价格在18万到28万元之间；土建施工的费用大概在15万到25万元；其他费用，如设计报建、管线迁移等加起来也需要小十万元，此外还需要预留一笔备用金，以应对可能出现的意外情况。

在扣除国家和地方的补贴后，剩余的资金才需要业主自行筹集。目前，绝大多数城市都允许提取公积金用于加装电梯，不仅产权人自己可以提取，其配偶、子女、父母也能提取，但提取的总额不能超过自己分摊的部分。

不少地方还放宽了公积金的提取限额，例如黄冈市直接改为据实提取，漯河市将提取额度从3万元提高到了6万元。此外，还有许多地方允许使用住宅专项维修资金，一些地方通过公开集采的方式降低采购成本，大大减轻了业主一次性出资的压力。

如今，还出现了一种新的加装电梯模式。第三方企业全额出资安装电梯，业主前期无需掏钱或者只需支付少量费用，之后业主通过刷卡乘坐电梯，企业则通过电梯广告、甚至楼顶发电等收益来收回成本。这种模式的收费还会根据楼层不同而有所差异，楼层越低收费越便宜，有的地方还会为孤寡老人提供免费乘坐服务。不过，这种模式虽然看起来很有吸引力，但实际运营能否盈利，还需要进一步观察。

加装电梯本质上是对整栋楼利益的重新分配。低楼层业主之所以抵触加装电梯，大多是担心会出现挡光、有噪音、房子贬值等问题。为了解决这些矛盾，各地都想出了分摊加补偿的办法，尽量将矛盾降到最低。

以6层一梯两户的楼房为例，通用的费用分摊规则是一二楼业主不出钱，3层业主出10%，4层业主出20%，5层业主出30%，6层业主出40%，之后的电费和维保费用也按照这个比例分摊。除了现金补偿外，还可以通过更换隔音窗、免除物业费、提供车位等方式对低楼层业主进行补偿。

江苏南通海门区的做法更为直接，直接从财政补贴中拿出一部分资金补偿低楼层业主，一楼每户补偿3.5万元，二楼每户补偿1.5万元。在工程设计方面也越来越人性化，采用高透光玻璃井道，加装橡胶减震装置，还会将井道错开住户窗户，尽量减少对低楼层业主的影响。

加装电梯后房价的变化，无疑是整栋楼业主最为关心的问题。根据近两年的抽样数据，五六楼在加装电梯后，房价普遍会上涨10%到22%，在核心地段，房价涨幅甚至能达到25%到30%，而且房屋的流动性也大大增强，原本无人问津的高楼层房屋，如今变得抢手起来。

一楼房价大多会出现7%到15%的下降，但这也不是绝对的。如果一楼带有院子，且电梯井道没有紧贴外墙挡光，那么一楼房价完全有可能保持原价。例如上海长宁的一个小区，在加装电梯后，二到六楼房价上涨了9%到11.7%，而一楼房价仅微降了2%多一点，可见加装电梯对一楼房价的影响并没有想象中那么大。

最后，还有一个容易被忽视的问题，就是电梯装好之后的运维管理。电梯作为特种设备，设计使用寿命至少为20年。在前两年，一般由厂家提供免费维保服务，业主只需承担电费。之后，每年的维保、年检和电费加起来，大概需要四千元左右。

由于电梯是特种设备，每半个月就需要进行一次维保，每年必须进行一次全面检验，不达标则不能使用。因此，在加装电梯之前，业主们一定要将权责明确清楚，比如谁负责收取费用、谁负责具体维护工作，如果有业主不出钱该怎么办等，这些都要写进协议里，才能确保电梯使用得省心、放心。

参考资料：徽声在线 城镇老旧小区加装电梯政策解读