越秀地产：跑赢现房时代的马拉松

文/徽声在线记者

时光回溯至2019年盛夏，广州番禺区的里仁洞村正经历着独特的时代印记。

这个城中村的空气中，交织着两种截然不同的气息——

一边是传统城中村特有的潮湿霉味、油烟气息与生活垃圾的混合气味，另一边则是电商产业蓬勃发展带来的蓬勃热浪。

穿梭不停的快递车辆，怀抱包裹的年轻创业者，在狭窄的握手楼间构成独特的风景线。

彼时的里仁洞，堪称广州最具反差感的区域。

600余家淘宝店铺在此集聚，3万多名从业者依托电商生态谋生。

3900多栋出租屋、3万余套自建房，支撑起超过4万常住人口的庞大社区。

白天是电商从业者忙碌的发货场景，夜晚则是房东逐户收租的固定节奏，这个特殊的城中村完全依靠淘宝电商维持运转。

那个酷暑难耐的午后，里仁洞村会议室里正在进行一场关乎村庄命运的重大表决。

最终，越秀地产以超过97%的超高支持率赢得信任。

两天后，这份承载着村民期待的旧改合作框架协议正式签署。

这个项目的开发规模与投资力度堪称惊人——

改造面积达172公顷，总投资额210亿元，规划总建筑面积349万平方米。

越秀地产绘就的蓝图极具雄心——

涵盖住宅、公寓、酒店、商业综合体等多元业态，更计划新增11所教育机构，将里仁洞与万博CBD无缝衔接。

作为越秀地产首个大规模旧改项目，外界给予高度评价——

广州淘宝第一村即将蜕变为现代化CBD。

旧改与传统房地产开发有着本质区别，这是一门考验耐心的长期生意。

传统开发模式遵循着标准化流程：竞得土地、办理证照、开工建设、销售回款、继续拿地。

资金链在销售回款后实现闭环，形成滚动开发模式。

但旧改领域遵循着截然不同的游戏规则——

开发商需要面对千家万户的村民、鳞次栉比的握手楼、错综复杂的巷道网络，经历漫长的谈判、拆迁、安置与规划过程。

2019年，里仁洞旧改项目正式启动。

当日，众多村民聚集在规划沙盘周围。

他们凝视着未来道路、学校与住宅的规划模型，想象着这个曾被快递车辆堵塞的淘宝村将如何华丽转身。

当时预计整个改造周期需要6年时间。

越秀地产选择介入这个旧改项目，首要考量的是其优越的地理位置——

北接长隆旅游度假区与万博商务区，毗邻地铁3号线、7号线，距离广州南站与珠江新城均不远。

越秀地产董事长林昭远给出简洁明了的判断——

"地价已基本锁定，项目未来发展与盈利空间充满想象。"

这句话恰如其分地概括了越秀地产近年来的发展哲学。

不同于追逐市场热点，越秀更倾向于将资金投入看得懂、算得清、等得起的核心区域。

七年时光流转，里仁洞村与越秀地产都经历了脱胎换骨的蜕变。

01

越秀地产最新发布的2026年中期业绩报告显示，关键财务指标出现明显波动——

上半年实现营业收入366亿元，同比下降23%。

毛利率跌破10%关口，仅维持在6%水平。

最终净利润不足1亿元，与往年动辄数十亿的利润形成鲜明对比。

这意味着，这个曾年赚十几亿的生意，如今已接近盈亏平衡点。

但深入分析财报发现，越秀地产的销售表现并不疲软。

上半年实现销售额505亿元，位居行业第八。

年初制定的千亿销售目标，半年时间已完成过半任务。

销售额同比下降18%，但销售面积增长16%。

这个简单的数学变化揭示着市场本质——

销售量持续攀升，但房价水平有所回落。

过去房企追求的量价齐升局面已成往事，去库存成为当前首要任务。

越秀地产虽保持行业前十的销售规模，现金流管理也未失控。

但利润空间正被市场持续压缩。

翻看财报另一面，会发现企业资金状况持续优化——

尽管账面利润大幅缩减，但现金储备反而更加充裕。

截至上半年，手持现金资源达515亿元，较年初增长超一成。

在行业已鲜少提及的"三道红线"指标上，继续保持全绿档水平——

剔除预收账款后的资产负债率为65%，净借贷比率为49%，现金短债比达2.1倍。

获得标普和惠誉BBB-投资级信用评级，评级展望稳定。

上半年销售回款率提升至71%，同比增加10个百分点，带动经营性现金净流入138亿元。

最引人注目的财务指标当属融资成本——

上半年平均融资成本首次降至3%以下，仅为2.91%。

今年6月发行的19亿元境内公司债，票面利率低至1.97%。

上个月，住建部、自然资源部、金融监管总局联合出台新规——

明确有序推进商品住房现房销售制度。

新出让土地项目优先实行现房销售，继续采用预售制的项目也需完成主体结构封顶。

这意味着延续三十年的预售制度开始出现松动。

回顾中国房地产发展史，预售制曾是行业快速扩张的重要推手——

售楼处里，销售人员手持激光笔在沙盘前指点江山。

向客户描绘着小区大门、学校、商业街、地铁口的美好蓝图。

客户签订合同支付房款后，开发商利用预售资金继续开发建设。

在房屋竣工前，购房者的贷款已进入房企账户。

这种资金滚动模式支撑着房地产行业的高速发展。

如今游戏规则发生根本性改变——

现房销售考验的不再是预售制下的营销能力。

它不仅改变了新房交易方式，更重塑了开发周期与资金运作逻辑。

将融资成本压至3%以下，越秀地产已掌握现房时代的关键生存技能。

在新的市场环境下，谁能控制杠杆水平、保持充足现金、获取低成本资金，谁就能在竞争中占据主动。

在现房销售全面推行前，越秀地产已提前完成财务结构的优化调整。

早在2021年行业风向转变之际，林昭远就提出"以销定投"的朴素理念——

投资决策基于实际销售能力，而非规模目标或融资能力。

将资金投向确定性更高的核心城市，确保投资回报的可预见性。

上半年505亿元销售额中，84%来自存量项目。

北上广深加上杭州、成都六大核心城市，贡献了84%的销售业绩。

传统房企扩张模式依赖多拿地、开新盘、冲规模。

越秀地产已彻底转变发展策略。

上半年仅获取6宗土地，权益地价70亿元，其中97%投入核心六城。

与前些年动辄数百亿拿地的激进作风形成鲜明对比。

越秀地产展现出近乎保守的克制，但这种克制正转化为新的竞争优势。

尤其在房地产进入现房时代后，这种稳健风格更具价值。

过去评判优秀房企的标准是加杠杆、扩规模、全国化布局。

如今市场审美发生根本转变。

现房时代衡量房企优劣的标准，简化为三个字——

扛得住。

现房销售最大的风险在于，项目尚未开售，资金链已先行断裂。

房企需要提前准备充足资金完成建设。

让愈发谨慎的购房者在看到实物后再决定购买，才能实现销售回款。

这种新规则在房地产黄金时代显得不够"性感"。

但当行业潮水退去，真正珍贵的不是规模，而是现房时代的生存能力。

房地产下半场，市场不再奖励速度至上者。

而是青睐那些在行业减速时，仍能保持资金链安全的持续奔跑者。

现房销售制度正在将这个道理写入行业规则。

02

作为广州最大国企开发商，越秀地产正经历利润低谷期。

但其杠杆水平、现金储备、融资成本等指标，更能适应现房时代的发展要求。

林昭远去年就预言，房地产行业终将走向现房销售。

他还指出，行业发展将从追求速度转向注重质量。

房企等待的不是重新冲击规模巅峰的机遇。

而是与越秀地产这样追求确定性的企业相匹配的新游戏规则。

上半年505亿元销售额中，大本营广州贡献210亿元，占比超四成。

2019年那个充斥着淘宝店与快递车的里仁洞村，如今有了新名字——

越秀·万博和臻。

在上半年广州销售十强楼盘中排名第七，实现销售额21亿元。

七年前那个夏天，越秀地产走进这个密集的城中村，计划投资210亿元。

当时无人知晓，这笔巨额投资何时能转化为销售回款与利润。

唯一确定的是，越秀需要保持足够耐心与雄厚资金实力。

与里仁洞村类似，广纸、马场地块也经历着连片开发过程。

2012年，拥有96年历史的广州造纸厂搬迁，留下大片旧厂区。

越秀地产接手后，持续开发近十年时间。

如今的广纸片区，昔日机器轰鸣的造纸厂已变身120万平方米、7000户的滨江大社区。

今年初，越秀地产经过243轮激烈竞价，以236亿元代价竞得天河区马场地块。

1999年广州赛马场停业后，这块城市核心区的大尺度土地长期闲置。

越秀地产花费数年时间完成清租、拆迁、历史问题处理，最终成功获取该地块。

该项目不仅包含住宅用地，更规划有SKP商业、高端酒店、学校、公共空间及道路网络，致力于重塑城市肌理。

如今的越秀地产，已超越传统开发商定位，更擅长以足够耐心将破碎土地与沉寂旧城重新整合，打造充满活力的城市区域。

2019年，外人看到的里仁洞村是握手楼与出租屋的集合。

越秀地产却洞察到万博商圈、长隆度假区、地铁网络与未来城市界面的发展潜力。

这就是所谓的确定性。

现房时代犹如一场考验耐力与节奏的马拉松——

前期速度已不再关键。

部分选手可能起步不顺，甚至显得狼狈不堪。

但当赛程过半，有人开始寻找水源，有人呼叫医疗救助，甚至有人退出比赛。

这时发现，某些看似混乱的选手仍备有饮水与补给。

只要调整节奏，仍能继续完成比赛。