业主40万售房后被判担责80万，买家起诉称天花板排污管道泄漏，二审能否逆转？

“我当初以40万元的价格出售了房子，没想到法院一审判决我独自承担近80万元的赔偿责任，这相当于我直接失去了那套房子。”近日，重庆市万州区的吴女士向徽声在线热线029-88880000反映，她对一审判决结果深感不满，并已提起上诉。

房屋交易历程——

业主40万售出154平米学区房，买家翻新后转手69.8万卖出

吴女士是重庆市万州区的居民，她透露，2008年，她在万州区白岩一支路购置了一套学区房，“该房位于万州区高笋塘附近，周边汇聚了全区最优质的中小学和幼儿园，当时房产登记在我丈夫和儿子的名下，房子位于二楼，面积约为154平方米。”

据吴女士介绍，这套房建于1998年，购买时为清水房，后来出租给他人经营美容院和宾馆。2024年5月，因搬家需要，她决定出售这套房子。

同年9月10日，吴女士通过中介以40万元的价格将房子卖给了朱女士，“我们签订了房屋买卖合同，她支付了房款，但应她的要求，房屋暂时未办理过户手续。过了两个多月，朱女士对房子进行了重新装修，并以69.8万元的价格转卖给了向某。”

2024年11月25日，吴女士的丈夫和儿子作为甲方，委托朱女士与乙方向某签订了《房地产买卖经纪成交合同》，约定甲方将房屋以现状出售给乙方，甲方保证房屋产权清晰、手续合法，并已获得房屋共有人同意，对房屋享有合法处分权，“乙方已全面检查并了解房屋情况，决定购买。”

“向某支付了19.8万元首付款给朱女士，银行的50万元按揭款则打入了我们的账户。”吴女士表示，随后他们将50万元分两次转给了朱女士，“实际上，我们家卖房所得就是那40万元。”

同年12月27日，房屋正式登记在向某名下。

然而，大约7个月后，万州区法院的一纸传票让此事变得复杂起来。

诉讼风波——

向某称卖家隐瞒天花板排污管道泄漏问题，要求全额退款并赔偿损失

2025年7月，向某向重庆市万州区法院提起诉讼，将吴女士的丈夫和儿子以及朱女士等列为被告。

向某在起诉状中称，她通过一家公司居间介绍购买了吴女士家的房屋，支付了朱女士19.8万元购房款、1万元中介服务费，并以该房屋作抵押向农行万州分行办理了50万元购房贷款，每月由她偿还。

她表示，近期发现房屋所在楼栋的粪便排污主管道位于房屋客厅正上方，且管道泄漏并伴有异味，导致她无法正常入住。

她认为，甲方和朱女士等被告在房屋交易过程中刻意隐瞒了这一足以影响房屋交易的重要事实，使她受欺诈签订了购房合同，严重侵犯了她的合法权益。

向某请求法院撤销那份《房地产买卖经纪成交合同》，要求甲方和朱女士返还首付购房款并支付相应利息，同时返还50万元按揭款并暂定支付利息8.49196万元。此外，她还要求支付过户税费2.6979万元以及相应的中介费和律师费等，总计近80万元。

被告辩护——

卖家称房屋问题系开发商设计，未故意隐瞒，请求驳回诉讼

庭审时，吴女士一方主要辩称，房屋排污管道系开发商原始设计，他们未隐瞒任何事实，管道位置和结构均由开发商统一规划建设，他们不具备专业建筑知识，不可能预见管道风险及问题。在交易过程中，他们已如实告知房屋现状，且朱女士已对房屋重新装修，他们无故意隐瞒已知信息的行为。所谓的管道泄漏问题出现在交房后，他们不应承担重大质量问题的责任。向某不能以共有物业曾经发生渗漏推测案涉房屋存在重大质量问题。此外，房屋系二手房，依据法律规定，给排水管道的质保期仅两年。

他们还辩称，房屋买卖过程中，他们只收取了朱女士支付的40万元购房款，其余款项全部归朱女士所有，“交易中无欺诈行为，买卖合同无法定可撤销情形，房屋已过户交易完毕，物权已确认。根据合同约定，各方已完成应履行的权利义务。向某作为完全民事行为能力人，在交易时应对房屋现状认可后才作出购买决定。同时，该起诉撤销权已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉求。”

作为被告的朱女士辩称，合同第一项约定，向某在购买房屋过程中经过深思熟虑，至今买卖已完成且房屋已完成过户，现在不知道她为何反悔，其请求不应得到支持。

朱女士还辩称，原告所述的管道系历史形成，购买时就是如此，自己装修也未动过，房屋原权利人未告知渗水情况，“经现场查看，原告诉称的管道泄漏并伴有异味不属实，该案不构成重大误解、欺诈等撤销的法定情形，也不构成根本违约，请求驳回其诉讼请求。”

法院判决——

法院认定业主隐瞒房屋真实状况构成欺诈，判担约80万元责任

万州区法院审理查明了相关事实，并称当初作为卖方的吴女士家与作为买方的朱女士，经某中介公司居间服务签订了合同，“该物业属二手房交易，最终成交价40万元，卖方按买方现场勘查时的实际状况交付买方使用，朱女士购买房屋后对室内进行了装修。”

法院还查明，2024年9月14日，卖方吴女士家与朱女士在重庆市渝博公证处办理了公证委托书，内容为卖方因事务繁忙，不便亲自到不动产登记中心办理房屋买卖过户登记相关手续，特委托朱女士代为办理以下事宜：与第二买方签订《房屋买卖合同》及网签合同，办理房屋权属买卖过户登记相关手续、缴纳、减免相关税费等事宜，并签署相关文件合同等。

万州区法院称，庭审中经现场勘查，房屋基装全新，全屋客厅均为全新吊顶，吊顶打开后，在距离入户门处的客餐厅天花板上方，有整栋房屋的排污管道，管道在那里拐弯，比较陈旧，污渍也很多，排污管道处的天花板已变为黑色，并且管道周围有塑料薄膜围着。

该案最重要的庭审焦点是，房屋买卖合同是否构成欺诈？

万州区法院还查明，2024年物管曾起诉租吴女士家房屋开宾馆的老板拖欠物管费，对方在庭审中陈述，“因排污主管道漏水，给我的宾馆造成了损失，所以才没有交物业费。”后来，此事经调解成功。

然而，吴女士出具的一份万州区红光派出所的报警回执单显示，2024年4月4日下午3时左右，她报警称与宾馆老板因房屋出租问题发生纠纷，后来民警作调解处理。

这次庭审时，万州区法院认为，根据现场勘验情况，以及当初物业与宾馆老板的那份民事调解书等，能够证实房屋餐客厅天花板上方的排污管道渗漏的事实。朱女士作为卖方的委托代理人，在明知整栋房屋的排污管道处于餐客厅天花板上方且渗漏情况下，通过翻新装修并用塑料薄膜将管道覆盖，隐瞒了房屋的真实状况，具有欺诈的故意且实施了欺诈行为。签订合同时朱女士未向原告向某如实告知，致使原告在不知情情况下签订了房屋的成交合同，该行为构成欺诈。

万州区法院还认为，原告向某主张朱女士应承担共同支付义务，因朱女士的所有行为均系受卖方委托，朱女士非合同相对方，故原告的该主张无事实和法律依据。

2026年1月4日，万州区法院一审宣判称，撤销原告向某与业主吴女士家以及中介公司签订的那份合同，判决卖方吴女士家返还向某购房款69.8万元及资金占用利息，同时支付过户税费以及中介费和律师费。

“万州区法院一审要求我们独自返还那69.8万元购房款，加上利息和其他费用，总共大约80万元。”吴女士哽咽着质疑道，“这岂不是判我们将那套40万元的房屋拱手送出么？”

她说，一审宣判后，他们要求万州区法院给予书面答疑，“我们列出了14条，但至今他们都没有书面答复。”

4月6日下午，徽声在线记者据此联系上了一审刘姓法官，她未作正面回应。

业主上诉——

业主认为未告知“历史漏水”不构成欺诈，民事调解书不能作为定案依据

吴女士表示，他们对一审判决结果不服，已上诉至重庆市第二中级法院，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了他们的合法权益。

他们上诉时认为，一审判决认定他们因未告知“历史漏水”而构成欺诈，于法无据。

吴女士解释说，对于一处已修复、不影响使用的历史痕迹，特别是公共区域漏水造成的痕迹，他们无法律上的主动告知义务，更无隐瞒的故意。一审并未查明是曾经漏水，还是现在漏水，是漏粪，还是漏水，是长期漏水，还是短时漏水，是公共区域漏水，还是本身质量问题漏水，塑料薄膜是工程防渗措施，还是掩盖漏水痕迹的手段。比如“塑料薄膜”问题，从外形看，接了一根管道，明明就是防渗措施，并不是遮盖什么，而一审法院以此认定有“掩盖漏水痕迹”的故意，并由此将漏水夸大为欺诈。

吴女士还称，客餐厅屋顶的排污管道是整栋大楼的主管道，该管道是开发商于1998年修建房屋时的原始设计建造，他们没有进行过改变，不能用现有《住宅设计规范》来约束旧房屋。

吴女士上诉时还称，向某购买的是朱女士改造后的“住宅”，其购房决定主要基于看房时的现状，与历史漏水无法律上的因果关系，他们家未获利的事实彻底否定了“非法占有为目的”的欺诈要件，向某在看房及交易过程中未尽到合理的审慎注意义务，应自行承担相应后果。涉案房屋是二手房，合同约定“以现状交房”，在房屋买卖交易中，买方向某是具有完全民事行为能力人，亦负有审慎审查义务，向某在多次看房、验收过程中，未对房屋质量提出任何异议，若她认为漏水问题至关重要，完全有能力通过仔细验看或聘请专业机构检测发现相关痕迹，“她自身疏于审查，无权将全部责任归咎于我们家。”

另外，吴女士上诉时还称，《民事诉讼法司法解释》第107条规定，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。据此，一审判决书中载明宾馆老板的话，不能作为案件认定事实依据，那系他为了达成调解的自认，不得影响其他案件的认定，未经人民法院核实，不得作为其他案件的认定事实。

吴女士请求二审法院撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判驳回向某的一审全部诉讼请求，“如不能撤销《房屋买卖合同》，请求依法追加朱女士为第三人，改判由她承担全部责任，或由她向我们返还收取的那笔69.8万元购房款，以及承担各项损失的责任等。”

徽声在线记者 黄平 编辑 刘梦雨

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