从千亿辉煌到亏损边缘，越秀地产如何填补重重“坑洞”？

3月31日，越秀地产终于披露了其2025年的年度业绩报告。这份姗姗来迟的财务数据，并未给市场带来任何振奋人心的消息。

作为一家曾以稳健经营著称的房地产企业，越秀地产此次公布的年报数据令人忧虑：营收增长停滞不前、利润空间大幅压缩、销售目标连续未能达成。更令人不安的是，这已是越秀地产连续第四年出现利润下滑，且跌幅呈现逐年加剧的趋势。

在行业普遍期待市场回暖的当下，越秀地产却似乎仍在泥潭中挣扎。去年6月，越秀集团迎来了新任董事长陈强，而这份年报正是他上任后越秀地产交出的首份成绩单。面对如此惨淡的业绩，越秀地产董事长林昭远无疑承受着巨大的压力。

利润缩水至零头水平

让我们先来审视这份年报的核心数据。

2025年，越秀地产实现营业收入约864.6亿元，同比仅微增0.1%。这已是公司连续第二年营收增速低于1%，显示出销售规模的增长已触及瓶颈。

然而，真正令人担忧的是公司的盈利能力。毛利率从2024年的10.5%进一步下滑至7.8%，市场期待的触底反弹并未出现。核心净利润这一关键指标更是惨不忍睹，仅剩2.6亿元，同比暴跌83.5%。权益持有人应占盈利更是跌至谷底，仅为0.6亿元，较上年同期骤降94.7%。

这已是越秀地产连续第四年利润下滑，且下滑幅度逐年扩大。2024年，权益持有人应占盈利还有10.4亿元，核心净利润也有15.9亿元；而到了2025年，这两个数字分别跌至0.6亿元和2.6亿元，几乎只剩下零头。按照这样的下滑趋势，公司很快将面临亏损的境地。

值得注意的是，2025年6月越秀集团刚完成了董事长的更迭，陈强走马上任。然而，他上任后的首份成绩单却如此惨淡，无疑给地产板块的操盘手林昭远带来了巨大的压力。

从表面上看，17.8亿元的净利润还实现了21.4%的增长，但这个数字却有些“水分”。真正反映公司盈利能力的核心指标全线崩溃，说明主营业务已难以创造实质性利润。如果这种趋势持续下去，亏损将不可避免。

销售目标落空，土储持续缩减

销售端的表现同样不容乐观。2025年，越秀地产累计实现合同销售金额1062.1亿元，同比下滑7.3%，距离年初设定的1205亿元销售目标仅完成了88.1%。

这并非首次出现目标落空的情况。2024年，公司制定的1470亿元销售目标，最终也仅完成了1145.4亿元。连续两年对市场判断失误，让外界对公司战略规划能力产生了质疑。

对于2026年，公司的表述变得更为谨慎，仅表示“将继续保持千亿规模的销售目标”，对应可售资源2213亿元，目标去化率约50%。这种保守姿态的背后，既是对未来市场的不确定性，也是对自身增长乏力的清醒认识。

更令人担忧的是公司拿地力度的减弱。2025年，越秀地产在9个城市新增25幅土地，新增土储约278万平方米，权益投资额约244亿元，较年初计划的300亿元明显缩减。截至2025年末，公司总土储约1855万平方米，比2024年底的1970.7万平方米进一步减少。

土储是房企的“粮仓”，粮仓缩水意味着未来销售增长将缺乏支撑。更糟糕的是，现有土储中库存占比高达47%，还有不少是2022年至2023年拿的高价地，如今面临价格倒挂的尴尬局面。换句话说，新项目赚的钱可能还不够填补旧项目的亏损。

区域发展失衡：成也核心城市，败也核心城市

从销售结构来看，越秀地产聚焦核心城市的策略确实取得了一定成效。2025年1062.1亿元的销售额中，一线城市贡献了78%，核心六城占了85.6%。

然而，问题也同样明显——区域间发展严重失衡，且区域内部也存在分化。

大本营大湾区贡献了30.6%的销售额，约325亿元，其中广州一城就高达291亿元。但深圳的销售额有限，珠海、佛山等城市的项目则面临去化困难。北方地区以32%的占比反超大湾区，仅北京一城的销售额就超300亿元，但天津市场持续低迷，项目去化率不足35%，库存积压严重，回款困难。

华东地区占比26.2%，核心城市上海贡献了222亿元，杭州核心板块项目去化较好，但近郊项目压力突出。南京、苏州等城市因为布局较浅，难以形成规模效应。中西部地区占比仅11.2%，成都、武汉核心项目虽有支撑，但市场需求以刚需为主，产品溢价能力不足，盈利水平偏低。其他三四线城市项目去化困难，土储闲置严重。

这种“偏科”式的发展模式让越秀地产的风险高度集中。核心城市优质地块竞争日益激烈，即便有国企身份加持，面对央企同行的竞争，拿地成本也难以下降，进一步挤压了盈利空间。

一个典型的例子是，今年2月底广州珠江新城“马场地块”的拍卖中，越秀地产母公司越秀集团志在必得，但央企保利发展始终紧咬不放，最终把总价推高到236.04亿元才松口。这折射出一个残酷的现实：在核心城市，越秀地产正陷入“拿地保规模”与“控成本保盈利”的两难境地。若增加拿地，高成本将挤压利润；若收缩拿地，土储减少，未来千亿规模都难以为继，行业排名将持续下滑。

产品力短板凸显：合作项目成门面

比业绩下滑更隐蔽也更致命的，是越秀地产产品竞争力的不足。

在越秀地产重点宣传的“好产品”项目中，北京和樾望云和上海翡云悦府都是合作项目。北京和樾望云项目由华润置地持股65%，越秀仅占35%；上海翡云悦府则是华润、越秀、能建三方合作，产品研发和操盘都由华润主导。

一个开发商在宣传产品案例时，拿得出手的都是合作伙伴研发的产品，这恰恰暴露了自身的短板。越秀在上海并非没有独立操盘的项目，比如和樾长宁，去年6月首开至今，三次开盘整体去化率不到35%，销售业绩惨淡。由于几乎没有独立操盘的标杆项目，越秀在上海的销售额虽然排进了前十，却并未在市场上留下太多产品烙印，反而因为合作项目的交付维权问题，口碑直线下滑。

为了改变这一局面，越秀地产将华发股份的首席产品官黄凤彬挖了过来，空降华东担任区域董事长。此时距离闫强到越秀地产担任华东区域联席总经理不过两年。这两年，闫强让越秀在上海实现了规模的增长，却未能跟上上海市场产品迭代的步伐，口碑还一落千丈——这也是越秀在上海项目量价表现疲软、销售乏力的核心原因。

如今，华东区首黄凤彬到位，两位联席总经理各司其职。2026年，越秀地产能否在产品制高地的华东区域研发出爆款单品，将是这三位华东区域高管面临的核心考验。