当下卖房，究竟是“不明智”还是“明智之选”？王健林一语中的，答案清晰

近期，国内房地产市场的走势让众多投资者和业主感到迷茫。许多手持多套房产的朋友，每天都在纠结一个问题：现在究竟该不该出售房产？出售吧，担心政策利好推动房价反弹，错失良机；不出售吧，又害怕房价持续下跌，资产进一步缩水，陷入两难境地。

实际情况确实如此。一方面，房价持续下滑，最新数据显示：2026年5月，全国百城二手住宅平均价格为12692元/平方米，环比下降0.32%，同比跌幅更是接近8%。对于一套价值百万的房产来说，一年内价值缩水八万，确实令人痛心。

另一方面，政府不断出台救市政策：一线城市限购逐步放宽，多数城市已全面取消限购，银行房贷利率和首付比例降至历史最低水平，购房门槛几乎降至谷底。然而，尽管政策托底，房价却依然走低，市场形势显得异常复杂。关于“现在卖房是愚蠢还是明智”的讨论，也愈发激烈。

01 主流观点：城市分化，一线保留三四线出售？

目前网络上流传最广的观点是根据城市能级来做出决策，这种观点看似符合常识，也容易被大众接受。支持这种观点的人认为，一线城市和强二线城市有产业支撑和人口持续流入，政策松绑后房价已止跌企稳，未来大概率会小幅上涨，现在出售无疑是卖在低点，属于不明智之举；而三四线城市则完全不同，人口持续外流，新房供应远超刚需，供大于求的局面难以改变，未来房价还将继续下跌，现在出售及时止损，才是明智的选择。

这种观点乍一听似乎很有道理，完美契合了过去十几年人们对楼市的固有认知：一线城市永远上涨，三四线城市没有未来。然而，楼市的底层逻辑已经发生了变化，再用老经验来套用新形势，真的可靠吗？实际上，关于这个问题，多年前徽声在线曾报道过王健林的一句实在话。当时楼市正红火，很少有人把这话当真，现在回头看才发现，他早已揭示了行业的本质。

02 王健林多年前预言：没有永远繁荣的楼市

王健林曾公开表示：全球没有一个地方的房地产能够一直繁荣超过五十年。通常发展二十多年就基本达到饱和阶段，无论是房屋供应量还是老百姓的购买力，都会达到天花板，后续开发空间只会越来越小。

当时正值国内楼市最疯狂的上升周期，房价年年攀升，闭着眼睛买房都能赚钱。因此，很多人对这话嗤之以鼻，认为王健林过于保守，甚至有人说他是企业转型做不动了，才故意唱衰行业。大家都坚信，中国楼市有特殊性，会一直繁荣下去，房价只会涨不会跌。

然而，现实却给了我们一记响亮的耳光。从1998年房改算起，到2021年楼市达到顶峰，刚好二十多年。之后行业便一路向下，到2026年已经连跌四年，完全印证了当年的判断。说白了，王健林的核心逻辑非常朴素：任何行业都有周期，房地产也不例外。经过二十多年的高速建设，我们的房子已经盖得足够多了，老百姓的购房购买力也消耗得差不多了，增量时代已经彻底结束，接下来就是存量调整，下行是不可避免的大趋势。

顺着这个逻辑往下推，结论其实很清晰：未来很长一段时间里，手持多余的投资性房产，出售都是明智的选择。无论是一线还是三四线城市，只是跌多跌少、跌快跌慢的区别，不存在只涨不跌的神话。可能有人不服气，认为一线城市的基本面和普通城市能一样吗？接下来，我们就从四个维度来详细分析，为什么现在持有多套房产，早已不是好选择。

03 泡沫远未消除，高房价难以支撑

第一个最现实的问题：即使房价已经连跌四年，国内房价的泡沫也仍未完全消除，远远未达到合理水平。衡量房价是否合理，最直观的指标就是房价收入比，即一个普通家庭不吃不喝多少年能买得起一套房。国际上公认的合理区间是3到6倍，而我们的情况呢？二三线城市的房价收入比普遍在20到25倍，一线城市更是突破了40倍。

这意味着什么？在北京、上海、深圳等一线城市，普通工薪家庭要不吃不喝四十年，才能买一套普通的商品房，这个水平在全球都能排进前五。而未来楼市的大方向，就是去投资化、去泡沫化，慢慢回归居住属性。这个过程不会一蹴而就，可能会持续很多年，但大方向不会变。房价要逐步回落到居民收入能够匹配的水平，在这个过程中，持有多套房产，本质上就是在承担资产持续缩水的风险。

我有个亲戚在上海内环有套老破小，2021年最高峰时能卖9万多一平，他当时觉得还能涨，说什么都不肯卖。现在呢？同小区成交价也就6万出头，四年时间跌了三成多，几百万就这样凭空没了。他现在天天后悔，说早知道当年听劝出手了，也不至于亏这么多。别总觉得一线城市房价跌不动，真跌起来，幅度一点都不小。

04 收入预期下降，高价房无人接盘

第二个核心支撑已经不复存在：居民的收入和预期，早已撑不起高房价了。2021年之前房价能够一直上涨，核心动力是什么？是大家的收入年年增长，对未来充满信心，觉得以后工资会越来越高，所以敢背几十年的房贷，敢加杠杆买房。

然而，现在的情况却截然不同。实体经济整体不景气，很多企业都在裁员降本、降薪增效，不少人别说涨工资，能保住工作、收入不下降就已经算不错了。大家对未来的收入预期越来越谨慎，谁也不敢随便背上几百万的房贷，生怕哪天失业了直接断供。就拿前段时间上海“沪七条”松绑之后的行情来说，看着成交量一下子爆了，好像楼市全面回暖了。可仔细分析成交结构就会发现，70%以上的成交都是300万以下的刚需小户型，高价大户型根本无人问津。

这说明什么？不是大家不想买好房子，是真的没钱、买不起。刚需群体只能接得起低价盘，高价房根本没有足够的接盘侠。连上海这种顶级城市都这样，更别说其他普通城市了。没有购买力支撑的高房价，就像空中楼阁，看着高，早晚要往下落。

05 赚钱效应消失，炒房客纷纷撤场

第三个更直观的变化：楼市早已失去赚钱效应了，连专业的炒房客都在悄悄撤场。过去大家一窝蜂买房，不是因为房子有多好住，而是因为买房能赚钱。房价年年涨，买了就能增值，傻子都能赚钱。有赚钱效应在，就永远不愁没人接盘。

然而，现在的情况却大不相同。房价连跌四年，全国平均跌幅已经有30%到40%，不少地方房价直接跌回了2015年的水平。买房不仅赚不到钱，持有还要交物业费、还房贷，资产还在持续缩水，完全是负收益。以上海为例，市中心区域的均价从9万多跌到6万多，跌幅也超过了30%。连最抗跌的一线城市都这样，更别说其他城市了。

可能有人会说，最近不是有些城市房价止跌回稳了吗？但那只是下跌过程中的短暂休整，是政策刺激出来的短期反弹，根本不是趋势反转。等这波政策红利消化完，该跌还是会跌，下跌空间依然不小。现在各地二手房挂牌量居高不下，本质上就是大量炒房客、多套房持有者在悄悄抛售离场。连最懂行、最敏锐的资金都在跑，普通人就别想着逆势抄底了。

06 老龄化加剧，刚需越来越少

最后一个长期因素，是人口结构的变化，这也是最无解的下行压力。我们已经彻底进入老龄化社会了，老年人口越来越多，年轻人越来越少。数据显示，2025年底我国60岁以上老人已经有3.23亿，2026年预计要突破3.3亿；而90后总人口才1.75亿，00后更是只有1.45亿，一代比一代人少。

这意味着什么？意味着老一辈人大多都有自己的房子，城里的年轻人，未来可以继承父母、爷爷奶奶的房子，很多人手里不止一套，根本不需要再买房。刚需购房的主力是年轻人，年轻人越来越少，买房的需求自然就越来越弱。长期来看，房子只会越来越过剩，房价下行的压力也会越来越大。以前总说“房价长期看人口”，这句话现在正在一点点应验。

说到这里，“现在卖房是愚蠢还是明智”的答案其实已经很清楚了。如果你手里只有一套自住房，那完全不用纠结，涨涨跌跌都跟你没关系，自己住得舒服最重要，谈不上什么愚蠢还是明智。但如果你手里有多余的投资性房产，抱着增值赚钱的想法拿着，那现在及时出手，绝对不是愚蠢，而是清醒的明智之举。别管是一线还是三四线，大趋势都是向下的，持有越久，可能亏得越多。

当然，不是说房价会一下子暴跌，而是长期阴跌、慢慢挤泡沫的过程。拿着多套房，既赚不到像样的租金收益，又要承担资产缩水的风险，真的没必要。楼市的黄金二十年已经过去了，房子终究要回归它本来的居住属性。别再抱着“买房躺赚”的老观念不放了，认清趋势，及时调整，才能守住自己辛辛苦苦攒下的家底。