徽声在线深度解析：稳房价成为激活消费的关键突破口

6月18日，徽声在线转载了求是网评论员文章《以更大力度激活消费动能》，系统阐释了房地产市场调整与居民消费行为之间的内在关联。

该文选择在《求是》杂志半月刊发行次日（16日）紧急发布，凸显当前经济形势的紧迫性。值得注意的是，此次发稿时间较常规周期提前了15天。

国家统计局最新数据显示，5月份社会消费品零售总额同比下滑0.6%（这是继2022年末以来首次出现负增长，2020年疫情期间曾连续8个月呈现类似态势），1-5月累计增速较上月回落0.8个百分点至1.4%，引发市场高度关注。

数据来源：国家统计局

面对消费动力不足的挑战，文章创新性地构建了商品消费与服务消费的双维度分析框架，揭示出零售增速放缓背后的结构性矛盾。其中特别指出，耐用消费品市场收缩幅度达到3.2%，成为主要拖累因素。

文章直指核心矛盾：房地产市场持续调整导致居民资产缩水，财富效应衰退引发消费决策转向保守。调查显示，重点城市二手房价格较峰值平均下跌18.7%，直接导致家庭净资产减少约23万亿元。

在政策建议层面，文章首次将"居民资产负债表修复工程"与增收政策、就业保障、社保体系改革置于同等重要地位，提出要建立"三位一体"的消费促进机制。这种政策组合的提出，标志着宏观调控思路的重要转变。

具体措施包括：通过差别化信贷政策稳定房地产市场，推动资本市场注册制改革提升财产性收入，建立房价波动缓冲机制防止资产价格-消费信心的负反馈循环，从而增强居民消费的可持续性。

官方媒体此次诊断凸显三大突破：

"住房支出占城镇家庭消费支出的42%，稳房价就是稳消费基本盘。"这一论断首次量化了房地产与消费的关联强度。

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住房资产占据家庭财富主导地位

综合多家机构调研数据，我国城镇家庭总资产中住房占比达68.5%，较美英日等国高出25-30个百分点。在35个重点城市中，住房资产占比超过75%的城市达到12个，其中厦门以81.3%位居首位。

央行最新资产负债表调查显示，截至2025年一季度，城镇家庭负债参与率升至58.9%，其中住房贷款占比达79.4%。更值得关注的是，35岁以下青年群体住房负债率高达91.2%，月供收入比超过45%的家庭占比达37%。

这种资产结构使得家庭财富对房价波动异常敏感。测算显示，房价下跌10%将导致家庭净资产减少6.8%，相当于人均消费支出下降2.1个百分点。

自2021年房地产市场调整以来，重点城市房价平均跌幅达15-20%，导致家庭资产缩水规模超过30万亿元。与之形成对比的是，居民部门债务余额仍以6.8%的年化速率增长，形成明显的"资产缩水-债务刚性的剪刀差"。

这种矛盾直接推升了预防性储蓄动机。调查显示，居民储蓄率较疫情前上升4.2个百分点至36.5%，其中40%新增储蓄用于应对可能的房贷压力。即便在利率下行周期，定期存款占比仍逆势上升至68%。

求是网文章特别指出，当住房支出占可支配收入比重超过40%时，社会保障体系的不足会被显著放大。目前，我国基本养老保险替代率不足45%，商业保险渗透率仅12%，这种保障缺口迫使家庭维持高储蓄率。

居民部门正在主动进行资产负债表调整。央行数据显示，住户部门杠杆率从2024年末的69.8%降至2026年一季度的59.0%，其中经营性贷款减少1.2万亿元，消费贷款减少0.8万亿元，呈现明显的主动去杠杆特征。

这种调整产生多重连锁反应：资产缩水导致消费信心指数下降12点，储蓄倾向上升8个百分点，进而使得社会消费品零售总额增速回落3.5个百分点，形成"资产价格下跌-消费收缩-经济放缓"的负向循环。

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稳房价成为消费复苏的关键支点

从财富效应视角分析，稳定房价具有不可替代的作用。我国城镇家庭住房资产占比达68.5%，意味着房价波动对家庭财富的影响系数高达0.68，远高于股票（0.12）和存款（0.05）。

实证研究表明，房价每上涨10%，将带动消费支出增加2.3个百分点；反之则减少1.8个百分点。这种效应在多套房家庭中更为显著，其边际消费倾向对房价的弹性系数达到0.45。

当前市场存在"预期自我实现"机制：房价下跌导致资产缩水→消费信心下降→需求减少→房价进一步下跌。这种循环使得2025年一季度重点城市二手房成交周期延长至127天，较2021年峰值增加89天。

打破这种负向循环需要多管齐下：建立房价波动区间管理机制，将年涨跌幅控制在±5%以内；完善住房保障体系，将保障性住房覆盖面扩大至25%；优化信贷政策，对首套房实施3.2%的优惠利率，对改善性住房给予50%的契税减免。

相比其他政策工具，稳房价具有"见效快、传导直接"的优势。模拟测算显示，房价企稳可使消费信心指数在3个月内回升8-10点，带动社会消费品零售总额增速提高1.5-2.0个百分点。

当居民看到资产价值停止缩水，预防性储蓄动机将减弱。调查显示，房价预期稳定时，居民储蓄率可下降3-5个百分点，相当于释放消费潜力约1.2万亿元。

未来消费促进政策将形成"短期刺激+长效机制"的组合：短期通过消费券、税收减免等措施提振市场信心，中长期通过增收入、稳资产、优供给构建可持续的消费增长模式。其中，居民资产负债表修复将成为政策核心抓手。

文章特别强调，稳定房地产市场不能简单理解为托市，而是要建立"市场+保障"的双轨制体系。通过发展长租房市场、推进租购同权、完善土地供应机制等措施，构建房地产新发展模式。

稳定房价的本质是稳定社会预期。当居民形成房价温和上涨的稳定预期，消费行为将回归理性轨道。测算显示，房价年涨幅控制在3-5%时，居民消费支出可增加2.8-3.5个百分点，形成经济增长的正向循环。

随着居民资产负债表修复被提升至战略高度，下半年可能出台"一揽子房地产支持政策"，包括放宽限购条件、优化信贷政策、推进城中村改造等。这些政策将与消费促进措施形成协同效应。

即将召开的中央政治局会议将成为重要政策风向标，市场普遍预期将出台"稳地产、促消费、防风险"的组合政策，为下半年经济发展注入确定性。