调查｜6000万豪宅两年未网签 缦合北京业主深陷产权困局背后

徽声在线3月30日讯（记者 王琳）作为北京高端住宅市场的标杆项目，合生创展旗下豪宅缦合北京部分房源陷入房产证办理困境，引发业主集体维权。据业主反映，他们于2023年前后全款购入该楼盘房产并完成入住，但至今未能完成网签备案及不动产权证办理，涉及资金规模或超5亿元。

多位业主向徽声在线记者透露，购房时开发商承诺的产权办理流程迟迟未兑现。一位购买450平方米户型的业主李先生表示，其总房款达6800万元，自2023年收房入住以来，开发商以"正在推进"为由拖延网签，两年间承诺十余次却从未兑现。据业主自发统计，目前至少8户业主遭遇同类问题，另有业主群聊记录显示未网签业主可能达数十户。

涉事小区实景

对于业主而言，这套价值不菲的豪宅俨然成为无法兑现的"电子存单"。记者获取的购房合同显示，某375平方米户型总价4069.59万元，合同明确约定2023年12月30日交房后720日内完成产权办理，但截至2025年3月已明显超期。开发商合生创展华北公司相关负责人回应称，网签工作"需要时间推进"，背后存在复杂因素，但未具体说明问题根源。

顶豪产权困局背后的资金迷局

缦合北京项目位于朝阳区霄云路8号，备案名新燕都家园，是合生创展重点打造的高端住宅项目。据房天下数据，当前在售房源单价约12万元/平方米，单套总价5400万至1.08亿元。记者调查发现，该楼盘销售时存在特殊抵押情况：购房合同显示房源于2021年8月抵押给浙商银行北京分行，抵押期限至2029年8月，抵押人为北京新京润房地产有限公司（合生创展全资子公司）。

企查查数据显示，北京新京润房地产有限公司股权结构于2026年3月发生重大变更，控股股东由合生创展变更为中信信托。业主李先生透露，开发商售房时承诺后续会解除抵押，但实际需要偿还银行贷款并支付税款才能完成解押。更令业主震惊的是，他们支付的高额房款可能被集团抽走用于其他用途，导致项目缺乏解押资金。

记者从多方渠道证实，缦合北京销售资金归集后，确实存在被合生创展集团统一调配的情况。有业主援引内部人士消息称："项目人员承认资金被母公司抽走，导致产权手续无法办理。"值得注意的是，在老业主维权的同时，该项目C2号楼仍在持续销售，售楼处工作人员称新售房源房款将进入监管账户，不会出现同类问题。

58安居客研究院院长张波分析指出，新售楼栋能正常网签，说明其预售资金已纳入有效监管体系。这与2023年12月北京住建委发布的《商品房预售资金监督管理办法（修订版）》密切相关，新规将监管主体由商业银行调整为政府，强化了资金专款专用要求。

对比之下，老业主遭遇的困境折射出预售资金监管的漏洞。张波表示："前几年民营房企普遍存在将优质项目回款用于集团输血的现象，合生创展正是陷入这种资金困局。当企业整体流动性紧张时，项目售房款常被挪作偿还集团债务或支持其他项目开发。"

母公司财务危机加剧项目风险

合生创展最新财报数据显示，2025年上半年公司营业额59.46亿元，同比骤降53%；股权持有人应占亏损17.32亿港元，短期银行借款达220亿港元，而现金及现金等价物仅80亿港元。更严峻的是，公司未能按期偿还的借款本息合计8.46亿港元，已触发75.6亿港元借贷的交叉违约条款。

这种资金链危机直接导致项目解押停滞。北京市盈科（广州）律师事务所律师宋竟一指出，开发商在抵押未解除情况下销售房产，且长期不解决问题，涉嫌违反《民法典》第四百零六条关于抵押财产转让的规定，更违背诚信原则扰乱市场秩序。监管部门可依据职责认定违规并查处。

业主担忧房产被银行处置

对于业主最关心的房产安全，宋竟一律师解释称，在完成不动产登记前，购房者仅享有合同债权和物权期待权，而银行抵押权具有法定优先性。若开发商无法偿还贷款，银行行使抵押权拍卖房产时，购房者只能向开发商追偿购房款，但在企业资金短缺情况下，这种赔偿很可能无法足额兑现。

购房合同中的违约条款显示，因出卖人原因导致逾期办证，买受人可选择解除合同并要求90日内退还房款及活期利息，或不解除合同并按已付房款千分之一/年收取违约金。但业主李先生表示："相比房价涨幅，这点违约金微不足道，我们更需要的是产权证。"

面对开发商持续拖延，多位业主已决定采取法律行动。据业主律师分析，当前网签障碍核心在于银行抵押权，通过集体诉讼有望推动问题解决。张波建议购房者："签约前务必核对预售资金监管账户信息，优先选择财务稳健的房企项目，最大限度降低风险。"

（徽声在线记者 王琳）