房地产，下行趋势依旧明显

本文由徽声在线财经团队精心撰写

根据央行与国家统计局最新公布的5月份房地产相关数据，除深圳、上海楼市显现出微弱回暖迹象外，其余城市及全国整体市场仍未出现明显转向，依旧处于下行通道。

支撑这一观点的数据主要有三项：

其一，房地产投资与销售数据持续低迷。

其二，房贷数据呈现罕见下滑态势。

其三，消费数据表现不佳，反映出市场信心不足。

01

房地产行业，仍在经历两位数调整

6月17日，国家统计局发布了5月份的房地产数据，然而主流媒体却倾向于选择性报道，聚焦于一线城市二手房环比连续上涨，却对销量与房地产投资情况鲜有提及。

实际上，5月份房地产投资与销售数据依旧在两位数区间调整：

首先，房地产投资呈现两位数下滑。

1-5月份，全国房地产开发投资总额为30356亿元，同比下降16.2%；其中，住宅投资23426亿元，下降15.6%。

数据来源：国家统计局

自2022年4月份以来，这一数值便持续为负，每月的波动仅代表跌幅的深浅，而非转向的信号。

房地产开发投资增速是反映一级市场拿地与开工情况的重要指标。尽管近期不少地方频现地王，尤其是深圳，一周内诞生了两个高价地王，但全国整体土地市场依然低迷，这一点从财政部发布的卖地收入数据中可见一斑。

去年卖地收入为41518亿元，相较于2021年的高点，已腰斩过半。而今年前4个月卖地收入仅为6801亿元，同比下降27.2%。

制图：徽声在线财经；数据：财政部

其次，商品房销售数据同样呈现两位数下滑。

国家统计局数据显示：

1-5月份，新建商品房销售面积为31320万平方米，同比下降10.8%；其中住宅销售面积下降12.1%。新建商品房销售额为29366亿元，下降13.5%；其中住宅销售额下降14.1%。

数据来源：国家统计局

商品房销售面积与销售额自2022年开始便全面下降，规模从当初的“双18”降至去年的“双8”。进入2026年，跌幅整体比去年有所扩大，持续维持两位数调整。

从区域分布来看，房地产投资方面，东部、中部、西部及东北地区均在两位数调整。商品房销售面积与销售额方面，东部、西部和东北地区也同样处于两位数下滑状态。

数据来源：国家统计局

02

房贷数据罕见连续两个月下滑

持续收缩的商品房销量与央行公布的房贷数据相互印证。央行披露的中长期贷款增量数据显示，去年仅增加1.28万亿，相较于2024年的2.25万亿，出现了大幅下滑。

制图：徽声在线财经；数据：央行

而2026年前5个月，有三个月房贷单月负增长，尤其是四五月份，罕见地出现了连续两个月负增长的局面。4月份中长期贷款（主要是房贷）减少3408亿元，5月份减少571亿元。

制图：徽声在线财经；数据：央行

结合央行、国家统计局与权威媒体的报道，此次房贷减少主要是由于提前还贷增加与全款买房的人增多所致。央行披露4月份住户存款减少了1.94万亿元，5月再减少1100亿元。存款正在搬家，一部分流入了股市，一部分则用于提前还贷。

同时，时代财经报道，深圳贝壳研究院数据显示，今年一季度，该平台成交的二手房中，全款买家占比达到25.1%；在总价200万元以下房源中，这一比例进一步升至34.1%。这意味着，越来越多的人选择全款买房。

这也反映出楼市正在降杠杆，居民购房逻辑正从“掏空六个钱包”转向“量力而行”。换句话说，民众越来越不敢负债了。

这一点，5月份的消费数据也在佐证。

03

消费市场急需提振

5月份的消费数据确实不尽如人意。

先看央行的数据。央行公布，前4个月住户贷款减少4902亿元，前5个月减少6314亿元。其中4月份短期贷款减少4562亿元，5月份减少840亿元。短期贷款主要指消费贷，特别是车贷。

与此同时，国家统计局披露：

1-5月份，社会消费品零售总额为206031亿元，同比增长1.4%。其中，除汽车以外的消费品零售额为190022亿元，增长2.7%。5月份，社会消费品零售总额为41090亿元，同比下降0.6%。其中，除汽车以外的消费品零售额为37781亿元，增长1.1%。

数据来源：国家统计局

5月份社零增速转负，这是自2022年12月以来的首次。官方对此的解释是，5月商品零售额下降主要由于去年大规模“以旧换新”政策以及“618”购物节拉高了同期基数。同时，部分地区5月高温多雨，也影响了居民线下消费。

这的确是一个重要因素。但导致这种“内冷外热”的现象背后，就业难、钱难赚更是一个无法忽视的因素。在这种背景下，民众依旧采取着防守型或者说收缩型的消费策略。

04

房地产何时能够止跌企稳

从目前的调整幅度来看，全年商品房销售面积与销售额大概率会跌入“双7”，即商品房销售面积7亿平方米左右，商品房销售额7万亿左右。“双7”或许就是市场底，毕竟真实的刚性需求和改善置换需求依旧存在，这些需求大概也在每年7亿平方米左右，往后即便再降，也没有多少空间了。

但这仅仅是销量低而已，并非房价低。房价筑底需要一个硬性条件，即人们重新相信未来、敢于消费、敢于负债的时候。

房价何时筑底，其实可以参考日本的经验。1990年日本房地产泡沫破裂后，四年内日本各地房价无差别下跌。1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，而日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。

也就是说，日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。而日本全国房价筑底则用了31年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。

我一直在强调，我们虽然一直想摆脱日本的老路，但始终在跟随日本的脚步前行，无论是人口出生率还是房价，每一步都精准跟随。

按照这个时间周期来看，即便是北上广深等一线城市，房价距离筑底还为时尚远，三四线城市的房价调整，更是远未结束。

因此，对于未来各类城市的房价中长期分析，本号的观点是：

一线城市：

北京、上海、深圳、广州的核心区域依旧具备较强支撑，但房价调整周期可能远比很多人预期得更长。未来即便筑底，也不会重现过去那种动辄翻倍的上涨行情。

二线城市：

杭州、成都、南京、武汉、西安、合肥等具备产业竞争力和人口吸附力的城市，核心区房价有望率先企稳。而产业支撑不足、人口流出的二线城市，则可能长期承压。

三四线城市：

能够承接都市圈外溢、拥有产业和就业支撑的城市，还有维持房价稳定的机会。但多数人口持续流出的普通三四线城市，未来面临的或许不是短期调整，而是长期价值重估。

主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞

运营 | 麦广豪

数据整理 | 济少；美工 | 江右居士

责任编辑 | 张琪；检校 | 子非鱼