大湾区仓库市场剧变：从抢仓到空置率飙升，2026年前景堪忧？

粤港澳大湾区的高标准物流仓库市场正经历着从长期供不应求到阶段性调整的重大转变。据权威市场研究机构第一太平戴维斯于6月16日发布的《粤港澳大湾区物流市场深度报告》揭示，截至2025年底，大湾区非保税高标准仓库的平均空置率攀升至15.2%，与去年同期相比，上升了6.6个百分点，首次突破双位数大关，创下了历史新高。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产服务部的负责人、投资及资本市场部的负责人兼董事总经理罗瑾指出：“在过去几十年里，大湾区的物流市场一直处于供不应求的状态，特别是近年来跨境电商需求的迅猛增长，更是让大湾区成为了中国物流地产市场中表现最为抢眼的区域。”

然而，自2025年以来，受全球经济环境的不确定性以及物流仓库供应高峰的双重影响，大湾区物流市场供需两端均承受了巨大压力，市场供需关系正逐步迈入结构性调整的新阶段。如何把握住这一变革中的窗口机遇，成为了市场各方关注的焦点。

供应端：新增供应持续攀升，再创历史新高

自2021年起，大湾区物流仓库的新增供应面积便呈现出逐年递增的态势。到了2025年，区域内的非保税高标准仓库供应面积合计达到了481.2万平方米，再次刷新了历史记录。与此同时，市场总存量也攀升至2,542.9万平方米，同比扩张了23.1%，显示出供应端的强劲增长势头。

需求端：谨慎回调，扩张步伐放缓

在需求端，2025年大湾区物流仓库市场则表现出了谨慎回调的态势。受关税政策的不确定性以及地缘政治冲突的升级等多重因素影响，近年来在大湾区市场中仓储需求表现最为强劲的跨境电商类租户，对仓库的扩张计划变得更为谨慎。这导致区域年度净吸纳量出现小幅回落，平均空置率也首次突破双位数，升至15.2%。

不仅如此，大湾区各城市板块的空置率也普遍上升，广佛肇、深莞惠等城市板块的平均空置率均超过了10%，打破了近年来市场持续维持的低空置水平格局。

租金端：承压下行，市场调整加速

面对市场供需动态的变化，物流仓库的业主们普遍选择了适度下调租金以应对市场挑战。特别是在新增供应较为聚集的片区，租金降幅尤为显著。据报告显示，2025年大湾区物流租金指数由升转降，同比降幅达到了12.4%。其中，内地城市的物流租金指数更是结束了连续多年持续上升的走势，首次出现了同步下降的情况。

有市场分析人士指出，造成这一现象的主要原因在于需求端的萎缩与供给端的过剩。随着全球贸易环境的不断变化以及地缘政治冲突的持续升级，不少中小跨境企业对仓库的需求出现了锐减。

根据报告的数据预测，如果新项目均能如期交付，那么2026年大湾区物流地产市场的新增供应总量将达到惊人的917.9万平方米，约为2025年的2倍、近五年年均水平的3.2倍。届时，至2026年底，大湾区高标准仓库的总存量将接近3500万平方米，较当前水平再增逾三成。

而需求端的萎缩，则主要是由于全球贸易战的持续升级，导致不少中小跨境企业对仓库的需求大幅减少。这一趋势如果持续下去，无疑将对大湾区物流仓库市场的未来发展带来深远影响。