若无中美金融战，房地产或成国家完美布局的关键一环

每当谈及中国房地产市场，不少人总是满腹牢骚。他们抱怨房价高得离谱，仿佛一座难以逾越的大山；指责炒房客如同贪婪的吸血鬼，肆意割取普通人的财富；痛斥开发商不负责任，卷款跑路留下烂尾楼。这些情绪虽然可以理解，但房地产市场的复杂性远非表面所见。

追溯至2001年中国加入世贸组织的那一年，房地产市场实际上扮演了为国家积累财富的重要角色。对于后发国家而言，工业化进程中的首要难题便是资金短缺。

欧洲国家曾通过殖民扩张掠夺财富，东亚四小龙则依赖美日产业转移实现崛起。而中国，在起步阶段几乎一无所有。1994年的分税制改革，成为了破局的关键一步。

中央集中税收大权，同时将土地出让收入留给地方政府。这相当于为地方政府颁发了一张“建设许可证”，以钢筋水泥为外壳，内藏发展机遇。地方财政因此得以充实，进而推动基础设施建设、招商引资和人才引进。三十余年间，土地出让收入累计超过60万亿元，为城镇化进程提供了坚实的资金保障。

这笔巨额资金并非凭空产生，而是通过未来七十年的土地收益提前贴现换取而来。它支撑起了人类历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。

数据不会说谎。自1998年房改启动至2021年销售达到顶峰，全国商品房销售面积超过200亿平方米，房贷余额从零增长至38万亿元。中国凭借自身土地信用，成功筹集到了工业化的启动资金。这条道路，日本和韩国都曾尝试过，但均未能走完，而中国却做到了。

当然，这一过程的代价是房价高企，给普通百姓带来了沉重负担。但红利也是显而易见的，整个工业体系得以建立并壮大。因此，在评价房地产市场时，应全面考虑其正反两面，避免片面之词。

试想，如果没有房地产市场的支撑，2015年前后那张通往欧洲的高铁网将难以建成。长三角、珠三角的港口群也将无法崛起。西部地区的公路、电网和5G基站更无法延伸至偏远山沟。光伏、风电、电池和新能源车等产业的早期厂房又从何而来？答案就隐藏在每个地级市新区的塔吊之中。我们今天所走的道路，正是房地产市场为我们铺设的。

骂归骂，但事实必须承认。政策的节奏其实一直很清晰，可以分为三个阶段。2003年国务院发布“18号文”，首次将房地产定位为支柱产业，打开了发展的大门。

2010年开始，政府实施限购限贷政策，开始收紧房地产市场。2016年底，明确提出“房住不炒”的定位，进一步调控市场。

政府从未打算让房地产市场一直狂飙突进，它只是在特定时期内承担了承重墙的角色。如今，房屋建设已接近尾声，这面墙也该卸力了。这个节奏，外人或许看不懂，但内部人士一直心知肚明。

真正的转折点出现在2020年8月的“三道红线”政策。表面上看是针对房地产市场的调控措施，实则是金融国防工事的重要组成部分。

当时，美联储刚刚开启量化宽松政策，全球范围内释放了数万亿美元的流动性。这些资金急需寻找投资渠道，而中国楼市当时正是全球最吸引人的投资目标。

“三道红线”政策赶在美联储政策转向之前，主动挤掉了可能被美元抽血的泡沫。这一举措既迅速又果断，当时外界并未完全理解其深意，但事后看来，这无疑是在排雷。

到了2022年3月，美联储开启了40年来最猛烈的加息周期，累计加息525个基点。按照以往经验，这种力度足以对新兴市场造成严重冲击。

但中国楼市此时已经主动释放了部分风险。虽然代价是房企暴雷、工地停工和保交楼压力增大，但好处是美元这把镰刀挥下来时，并未割到要害部位。

第一回合交锋后，对方先松了手。这一仗最宝贵的地方在于，我们完整经历了一遍对手的套路，为未来应对类似挑战积累了经验。

预计到2026年6月，房地产市场将基本完成其历史使命。接力棒将交给新能源、半导体、人工智能、商业航天和生物医药等新兴产业。

今年前几个月，新能源车出口继续保持增长态势，国产大飞机C919的订单也在稳步增加，AI大模型的落地速度超出预期。这些新产业之所以能够快速发展，离不开房地产市场留下的工业底座。

老兵让位，新人顶上，产业交接工作正在顺利进行。商品房销售面积从最高点已经下降了四成多。

这场调整虽然痛苦，但原因并非完全出自产业自身。更多是由于金融战的强行加速，使得原本计划用十年时间慢慢去金融化的过程被压缩到了三年。

剧本被对手抢了节奏，演员只能硬扛。如今看到的烂尾楼、停工潮和断供新闻，很多都是这场金融对抗的副产品。

责任不能完全归咎于开发商和地方政府，需要分开来看。现在这一轮稳楼市政策的目的也很明确，所谓稳并非要让市场再次繁荣起来，而是要实现软着陆。

让风险逐步出清，避免对金融体系造成冲击。今年以来一线城市继续松绑限购、降低首付比例和调整利率等措施，本质上都是在为市场提供缓冲。

指望楼市再次成为支柱产业，无异于让跑完马拉松的选手再跑一场。这既不可能也没必要。市场需要的是稳稳落地而非二次起飞。

土地财政的退场已是定局。从1999年到2018年这段时间里，土地出让收入占地方本级一般公共预算支出的29%。

这个窟窿必须填补。替代方案是一套组合拳：消费税征收环节后移、数据资产入表、地方国企收益分红和新型基础设施收益分成等。财政逻辑将从“卖资源”转向“分收益”。

这个切换过程既缓慢又艰难，但方向已经明确。今年以来的财税改革吹风会传出的信号都指向了这个方向。

房地产市场留下的最大遗产并非那些房子本身，而是城市本身。三十年间，中国新增了约6亿城镇人口，建成了全球规模最大、密度最高的城市群网络。

电动车能够畅行无阻、自动驾驶能够进行测试、即时零售能够在三十分钟内送达、保障房能够大规模铺开等成就都离不开这套城市底盘的支撑。新质生产力虽然听起来玄乎，但其落地的载体仍然是这些城市。

这才是“房地产救了工业化”这句话的真正含义。骂房地产市场很容易，几乎不需要动脑筋。

但骂完之后总得回答几个问题：2015年那张通往欧洲的高铁网钱从哪儿来？西部大开发的公路电网谁出资建设？新能源车最早的厂房又是谁盖的？

4G、5G基站为何能够建到村一级？这些问题没有简单的答案。一台轰鸣了三十年的机器为我们修筑了道路，我们每天都在这些道路上行走。

它该下班了，在下班之前，我们还是应该轻声说一句谢谢。