上海四大房价“憋屈”板块揭秘，内环也有惊喜，100多万即可入手

提及上海的房价，许多人脑海中浮现的往往是千万级别的数字，然而，事实并非如此绝对。即便是在繁华的内环区域，也隐藏着价格亲民的房源，仅需100多万便能踏入上海市中心的大门。而一旦踏出内环，更有几个板块仿佛被时间遗忘，无论周边房价如何飙升，它们依旧保持着3万、4万的“淡定”姿态。这些板块究竟是何方神圣？又为何如此“憋屈”？让我们一同揭开它们的神秘面纱。

其实，这样的板块在上海并不鲜见，今天我们就来盘点其中的四个典型代表。

首当其冲的是中原板块。名字虽雅，房价却不尽如人意。

从地段上看，中原板块并不逊色。西邻五角场，作为上海五大副中心之一，其地位不言而喻；周边更是环绕着复旦大学城、新江湾城等热门区域。尽管新江湾城因更靠近宝山而房价高达9万，但仅隔一条马路的中原板块，房价却低至4万多，因此被戏称为杨浦的“西伯利亚”。

中原板块的居民们不禁感慨：曾经我也辉煌过，拥有长海这样的一线三甲医院，如今却为何如此落寞？

沿着五角场继续向西，便是同样命运多舛的大江湾板块。

虽然地铁3号线早已延伸至此，却只是擦肩而过。而备受期待的19号线，最新消息称要等到2032年才能建成。目前，大江湾板块的最低房价也仅在4万左右，与中原板块可谓是“难兄难弟”。

大江湾板块的邻居凉城，二十年前也曾是新兴城区，与如今炙手可热的大宁板块仅隔一条广粤路。然而，近二十年来，两者的地位却发生了天翻地覆的变化。凉城逐渐没落，而大宁板块则凭借金茂府等高端项目一跃成为“宁王”，房价更是水涨船高。

在“宁王”的西南方向，还有一个被誉为上海房价“盆地”的甘泉宜川板块。

作为普陀区最老牌的城区之一，宜川板块虽然宜居，但却缺乏地铁这一重要交通配套。最近的7号线站点灵石路，已经处于板块的边缘地带。至于房价，更是低得惊人，100万出头就能买到房源，有些小区的单价甚至只有3万多。这样的价格，很难让人相信这是位于上海内环附近的板块。

最后一个要介绍的板块是位于嘉定区老城区的突出部——真新板块。按理说，作为嘉定区最接近浦西老城区的板块之一，且又有地铁贯穿其中，真新板块的条件应该相当不错。然而，在房价上却并未体现出这一优势。最低的丰庄一带房价仅3万出头，让人难以相信这是位于上海市区的板块。

那么，中原、宜川、真新、江湾这四大“憋屈”板块，究竟存在哪些相似的问题呢？经过深入分析，我们发现它们主要存在以下三大症状：

界面老旧、开发饱和、住宅过多。

界面老旧意味着城区、房子、设施等都已陈旧不堪，设计过时。在这个看脸的时代，这样的城区显然难以吸引追求生活情调的中青年群体和优质企业。以中原板块为例，1998年前开发的老公房占比高达75%；宜川和凉城的房子也基本建于2000年以前；丰庄的房子也大多开发于90年代。

再来说说开发饱和的问题。如果界面已经老旧不堪，且没有新的开发空间，那么这样的城区就很难实现蜕变。这一点在中原和宜川板块尤为明显。宜川板块在80年代就已基本开发饱和，近年来几乎没有进行过规模型开发。江湾板块虽然稍好一些，老街万安路更新后焕然一新，也吸引了绿城等大牌开发商入驻，但对于整个大江湾板块来说，这点更新只是杯水车薪。

正如阿基米德所说：“给我一个支点，我可以撬起地球。”但大江湾板块却无奈地表示：“万安路这个支点太小了，完全撬不动整个江湾的房价。”

最后要说的是住宅过多的问题。

为什么住宅过多会成为缺点呢？因为住宅一多，就会压缩其他优质城市资源的生存空间，包括购物广场、商务区、产业园区、大公园以及剧院、博物馆等。以宜川甘泉板块为例，整个板块居然连一个像样的大商场都没有。反观正面案例大宁板块，单单一个大宁绿地就将其档次提升了不少，同样的房子放在宜川只能卖四万，到了大宁却能卖到七八万。再比如五角场板块，一个立体城市设计加上一个合生汇就让它登顶一流商圈。这些优质城市资源最终都会转化为房价的附加值，成为改善客群追逐的目标。

如果周围都是住宅，改善客除了居住之外还能向往什么呢？国际上有个数据表明，一个最理想的城市片区住宅体量不能超过50%，另外50%应该用来服务这些社区。然而上述四大板块的住宅体量最高估计要占到80%，远远超出了这一标准。

因此，对于界面老旧、开发饱和、住宅过多的城区，购房者在选择时一定要谨慎再谨慎，尽可能绕道而行。