楼市回暖真相：并非所有房子都能沾光，300-600万房源仍待激活

近期，上海二手房市场呈现出连续三个月价格上涨的态势，特别是在5月10日，单日网签量高达1664套，一举刷新了近五年的单日成交纪录。与此同时，北京、深圳等一线城市的二手房成交量也呈现出稳步上升的趋势。

然而，面对这些看似繁荣的数据，我们不禁要问：这热闹的市场景象，真的与我们手中的房产息息相关吗？事实上，我们那套已经挂牌大半年的房子，依旧鲜有人问津。中介偶尔来电，也只是询问是否愿意再降价10万。

看房的人寥寥无几，每次带看都显得格外珍贵。新闻中的热闹与现实的冷清形成了鲜明对比，我们的感受是真实的，也是无奈的。

这波楼市回暖，确实存在，但其暖意并未均匀分布至每一个角落。它似乎更偏爱某些特定的人群、地段和价位。

中指研究院在5月的报告中明确指出，低总价、小户型的房源是这轮市场回暖的主力军。换句话说，就是那些价格亲民、面积适中的房子先动了起来，而其他类型的房源则仍在等待市场的召唤。

那么，究竟是谁在出手购房呢？经过两年的房价下跌，一批原本难以触及购房门槛的刚需群体，如今终于有机会踮起脚尖，触摸到购房的大门。

以一套原本标价280万的两居室为例，现在降价至220万。首付从84万降至66万，月供也随之减少。当价格降至一个相对可接受的水平时，他们便毫不犹豫地签下了购房合同。这批购房者并非投机炒房者，而是有着真实居住需求的刚需群体。

他们或是为了结婚而购房，或是为了孩子的教育而迁居，或是为了照顾年迈的父母而进城。他们等待了两年，终于等到了一个心理上能够接受的价位。

华泰证券在3月的研报中也提到，今年小阳春最显著的特征就是低总价房子的成交占比高。上海链家的数据更是直观显示，观望指数从81.3降至68.8，意味着买家的决策时间在缩短。

另一端市场也同样热闹。在上海4月的成交前十楼盘中，有3个楼盘的均价超过了10万一平。其中，144平以上的大户型涨幅最为显著。

购买这些房子的并非刚需群体，而是改善型购房者。他们或是卖掉了旧房换购新房，或是直接现金购买第二套房产。这个圈子的讨论话题与工薪家庭的生活截然不同。

底部市场抄底，顶部市场换房。那么，中间市场呢？似乎陷入了停滞状态。

我们所说的中间市场，指的是总价在300万到600万之间、面积在90到120平之间、建造于2005年到2015年之间的商品房。这一档房源在一二线城市中存量最大、挂牌时间最长、最难出售。

对于刚需群体来说，这些房子的价格仍然偏高。首付需要一百多万，月供更是高达大几千甚至上万。虽然价格有所下降，但并未降至“现在不买就亏”的程度。

而对于改善型购房者来说，这些房子又显得不够档次。户型老旧、社区环境一般、物业管理水平低下。他们宁愿多花几十万购买新房，也不愿购买这种二手房产。

因此，这些房子就这样被挂在了市场上，无人问津。挂牌量数据虽然看似漂亮，但仔细分析后会发现，减少的主要是底部小户型和顶部好房子。

中指研究院的数据显示，2026年4月末重点25城的二手房挂牌量比2025年10月的高点下降了4.3%。

其中，上海同比下降了18.5%，比高点下降了21%。这看似是个好消息，但实际上减少的主要是底部小户型和顶部好房子。中间市场的挂牌量基本保持不变，甚至还有所增加。

华泰证券一针见血地指出，光靠刚需入市，市场难以全面回暖，也无法带动新房市场的销售。要看更高价格段的成交占比能否提升。

换句话说，就是便宜的在卖，中高价位还在沉睡。中间市场不动，置换链就无法转动起来，新房库存也无法得到有效消化。

不同城市之间的楼市回暖情况也存在巨大差异。

回暖最明显的城市是上海，价格连续上涨，单日网签量创下五年新高。北京虽然成交量在上涨，但价格尚未真正起来。

深圳则依靠4月底的新政拉动了一波成交，5月新房同比增长51%，但能否持续还需观察。广州作为一线城市中启动最晚的一个，5月全市重点楼盘的到访量、认购量、网签量环比分别上涨了26.9%、36.9%、11.4%，方向已经转变。

然而，除了这些一线和强二线城市外，其他城市的楼市画风则截然不同。长三角40城的新房4月成交均价为29523元一平，环比上涨5.6%，但这个数字是被上海、杭州、合肥等强城市拉高的。

在70城数据中，长三角12个城市中有四升二平六降，一半的城市房价仍在下跌。三四线城市的库存仍然堆积如山，价格逐渐下滑，看房的人比卖房的人还少。

同样四个字“楼市回暖”，在不同城市却有着截然不同的含义。

楼市回暖并非自然发生，而是政策推动的结果。

国务院发布了《城市更新“十五五”规划》，未来五年将改造11.5万个老旧小区、50万套危旧房、77万公里地下管网，市场总容量高达15到20万亿。国企收购二手房的试点也从上海的523套扩大到了广州全市、苏州、烟台等地。

今年以来，全国已经有40多项“以旧换新”政策落地实施。财政部和住建部联合下发了150亿中央财政城市更新补助资金。

然而，尽管供给侧在大力推动，但需求侧仍需进一步激发。国企收房、保租房改造、置换链条打通等措施都是在为楼市回暖铺路。

路已经修到了门口，但门还需要我们自己打开。

信贷额度不够高、公积金覆盖不够宽、改善型贷款卡得紧、多子女家庭和新市民缺乏专门的支持政策……这些都是中间市场那些想换房又犹豫的家庭所面临的难题。他们期待着首付比例再降一档、利率再低一点、限购再松一圈。

只有当这些政策落地实施时，置换链才能真正转动起来。具体到我们个人而言，则需要根据房子的位置、价位和品质来做出决策。一线核心区200万以下的小户型将最先回暖。

如果想出售房产，现在是窗口期，无需再大幅让价。如果想持有房产，也无需焦虑，因为下面有人接盘。如果手中的房产位于300万到600万这一档，那么暖意可能还未传过来。

尽管挂牌量在下降，但下降的并不是这一档房源。

我们需要密切关注信贷政策是否会进一步放松、国企收购的小区名单是否会扩大到自家所在的小区。

只有当这个中间市场被激活时，整条置换链才能真正转动起来。在此之前，急着出售房产不如把房子收拾干净、价格挂合理、等待一个合适的买家。对于三四线城市来说，则需要再等待一段时间。

供给侧的路正在铺设中，而需求侧仍在路上。城市更新规划中提到了“分类施策”，这意味着三四线城市的改造力度不会小。我们的房子本身可能不会大幅上涨，但小区环境将会得到改善。

对于有置换需求的人来说，需要密切关注当地的“以旧换新”政策，这可能是手中房产最现实的出路。如果正打算购买房产，那么这轮数据透露了一个信号：底部市场大概率已经过了最低点。

但政策的方向是“止跌回稳”，而非“大涨”。因此，价格不会像十年前那样突然起飞，我们有足够的时间慢慢挑选。

挑选那些已经纳入城市更新清单的小区，几年后的差距将会显现出来。楼市是否回暖，答案并不在新闻标题中，而是在我们家门口那家中介的成交本上。