楼市风向突变，房东心态生变

　　在房地产市场中，有一个关键的指标能够直观反映市场情绪，它就是跌涨比。

　　跌涨比的计算公式为：当天房东下调挂牌价格套数除以当天房东上调挂牌价格套数。

　　这个比值的大小，直接反映了市场房源价格的变化趋势。比值越低，意味着降价房源越少，涨价房源越多，表明房东（卖家）对市场前景持乐观态度。相反，跌涨比越高，则代表降价房源数量增多，房东对市场信心不足。

　　由于卖家和买家同为市场参与者，他们的情绪往往相互影响，因此卖家跌涨比的变化，实际上反映了整个市场对房价未来走势的预期共识。

　　在北上深这三大高房价城市中，北京的楼市新政出台时间最早，于12月下旬便已实施。因此，我们最早在北京观察到了新政提振效果逐渐消退的迹象。

　　回顾年初至今，北京楼市在新政的刺激下，市场情绪明显升温：

　　从1月上旬开始，跌涨比呈现逐周下降的趋势，这表明市场情绪在逐步走高。

　　然而，在小阳春过后，4月北京的实时成交量开始逐周下滑。更值得注意的是，我们在4月下旬首次观察到，个别日子的跌涨比突破了20，这意味着降价房源数量是涨价房源数量的20倍以上。

　　这一现象自去年底北京出台楼市新政以来尚属首次。当时，我在徽声在线知识星球上提醒了这一现象，但由于仅是个别日子出现，尚不能确定是数据波动还是市场情绪真正走弱。

　　然而，从5月的数据来看，类似情况已经多次出现，例如：

　　5月5日，跌涨比达到20；

　　5月7日，跌涨比更是攀升至20.07；

　　同时，跌涨比在15至20之间的日期也开始增多。

　　这表明降价房源数量开始持续超过涨价房源数量，楼市预期可能出现转向，房东们也开始感到焦虑。

　　为了更准确地判断趋势，我们可以继续观察一两周的数据。

　　那么，除了跌涨比数据外，还有其他指标可以描述北京楼市吗？

　　当然有，贷款数据就是一个重要的参考。请看下图：

　　从图中可以看出，每次居民新增债务的小幅增长，都会带动房价的小幅上涨，如2007年、2013年以及2020至2021年；

　　而如果居民新增债务大幅增长，则会导致房价翻倍式的大涨，如2009年和2016年。

　　我们知道，每一份贷款都意味着一份等额的货币创造。因此，货币和房价之间的关系，实际上是居民新增贷款（即债务创造的新增货币直接用于购房）在推动房价上涨，而非M2的增加。这是很多人对房价上涨原因的误解。

　　如果你仅根据M2来判断房价走势，认为货币超发导致房价上涨，从而相信买房可以抗通胀的伪逻辑，并听信某些搏流量的“专家”建议，那么你可能会在本轮楼市周期中难以逃顶。

　　而我们通过数据分析，在2023年已经发布了十几篇文章，多次劝告大家楼市逃顶。我们也在2023年开始减持京沪房产，并提醒大家不要相信货币贬值导致房价上涨的伪逻辑（参见2023年初的发文）。

　　由于北京的最新居民贷款数据更新到了3月，我们可以对比一下今年和去年的数据。

　　北京今年3月的新增贷款为45.9亿；

　　而去年3月的新增贷款为449.79亿；

　　北京今年一季度的新增贷款为-339.1亿；

　　去年一季度的新增贷款则为438.61亿；

　　显然，今年一季度居民新增贷款为负，3月单月新增贷款也远不及去年。

　　因此，从短期的市场情绪和居民信贷数据来看，北京楼市要实现止跌回稳还需要付出更多努力。

　　接下来，我们再看看深圳的情况。4月29号，深圳解除了核心区的限购政策，那么实时看房人数和实时成交量是否发生了变化呢？我们来看一下贝壳的实时数据。

　　下图为贝壳的看房人数统计：

　　下图为贝壳的实时成交量统计：

　　从图中可以看出，无论是实时成交量还是实时看房人数，相比核心区解除限购之前，都没有出现明显的变化。

　　因此，深圳楼市的未来短期走势已经相对明朗。

　　最后，我们来看看上海的情况。与北京和深圳不同的是，上海没有实时成交量数据可供参考，而网签数据存在一定的滞后性。

　　例如，2024年9月底的“止跌回稳”行情中，北京和深圳的实时成交量在10月达到高峰，随后在11月和12月逐月递减。但上海只有网签数据，2024年11月的网签数据反而比10月高，这表明部分10月的成交数据被滞后统计在了11月里面。

　　因此，对于上海楼市，由于数据滞后，我们需要更长时间的网签数据跟踪来观察其是否能走出独立行情。

　　后记：

　　居民收入增长和良好预期是实现楼市止跌回稳的唯一核心要素。而居民收入又取决于其就职的公司业绩。

　　在一线和强二线城市中，大多数买房的中产就职于大型上市公司。因此，我们一直在观察沪深300和中证500（A股市值排名前800的公司）的营收增速数据。并在去年三季度到今年一季度首次观察到营收增速转正。

　　那么，企业的收入是否能维持向上增长，以及企业营收的增长是否能传导到居民收入增长，将是我们下个阶段需要关注的问题。

　　事实上，上市公司的年报中也会披露职工薪酬信息，但由于：

　　第一，职工薪酬每年仅披露一次，相比企业营收每季度披露一次，灵敏度不够；

　　第二，企业营收增长通常会领先于居民薪酬增长；

　　因此，我们一直以来都是直接跟踪更灵敏和更前瞻的企业营收数据。但为了帮助大家更好地把握居民收入状况和更全面地了解市场情况，我正在统计A股主要的宽基指数（如沪深300+中证500等中大型上市公司）从疫情前到2025年的员工平均年度薪酬数据详情。预计将于近两三天在徽声在线知识星球发布，请感兴趣的星友记得查看。相信这些数据会让大家对上市公司打工人在2019年之后的薪酬变化有更清晰的把握。

　　当我们掌握了足够的数据时，我们就能比他人更领先地做出决策。在2023年，我们通过数据分析成功实现了楼市逃顶。同样地，在未来，我们也一定能帮大家找到那个最适合抄底的底部区域。

全文完