京东6.6亿拿地、字节61亿扩张 互联网巨头引领商办市场新潮流

徽声在线4月20日讯（记者 王阳）在当下的商办、研发及物流用地市场中，互联网巨头正逐渐崛起为一股不可忽视的“新势力”，其影响力日益显著。

4月20日，杭州钱塘江畔的土地市场迎来了一则备受瞩目的交易。京东集团旗下的子公司以6.63亿元的成交价，成功摘得杭州钱江世纪城核心区的一宗沿江商服用地，计划在此打造京东集团浙江区域中心总部，进一步拓展其业务版图。

继阿里巴巴、字节跳动之后，京东也加入了在核心城市拿地的行列。近一年来，以这三家为代表的互联网巨头，在北上广深、杭州、香港等一线及强二线城市频繁出手，或拿地或收购甲级写字楼，单笔交易金额往往高达数十亿元，商办市场因此迎来了一股以“科技新势力”为主导的热潮。

业内专家分析指出，与传统房地产企业的开发模式不同，互联网企业拿地主要出于自用需求，同时兼顾资产配置，重点聚焦于总部基地、研发中心及算力园区的建设。这一新兴趋势正在深刻改变着核心城市商办物业的需求结构，为市场带来新的活力。

互联网大厂掀起“圈地”风潮

京东此次在杭州竞得的地块，编号为世纪城核心单元XS010101-08，出让面积约为2.63万平方米，可建面积达约11.83万平方米。据此计算，该项目的成交楼面价仅为约5600元/平方米，看似价格亲民。

然而，若深入剖析相关要求，不难发现该地块的“隐形门槛”其实相当高。根据京东与杭州市萧山钱江世纪城管理委员会签订的投资开发协议，该地块的商务商业用房必须100%整体持有，且40年内不得分割转让。此外，京东还需在该地块上建设一座建筑面积不少于3.5万平方米的家电家具综合中心，并确保在竣工后15个月内正式开业。

据了解，该地块将被打造为京东集团浙江区域中心，计划总投资约20亿元，集办公、科技、京东MALL等多种功能于一体。未来，这里将入驻超过4000名员工，成为京东在浙江地区的重要战略支点。

“京东此次拿地，不仅反映了互联网头部企业在自用办公、资产配置等方面的迫切需求，也折射出核心城市产业供地逻辑的转变。从过去的‘价高者得’到如今的‘产业优产’，这一优化调整有助于吸引更多优质企业入驻，推动城市产业升级。”易居研究院副院长严跃进如此评价道。

事实上，在杭州拿地之前，京东已于2025年12月以34.73亿港元的价格收购了香港中环建行大厦的部分楼层。京东方面表示，公司始终看好在香港的发展前景，并将围绕供应链持续加大投资力度，推动零售、物流、技术研发等业务更好地融入香港市场。

除京东外，字节跳动、腾讯、阿里巴巴等头部互联网企业也在核心城市频频布局，通过土地竞拍、收购等多种方式，重点投向一线城市核心区与强二线城市总部集群，以巩固和扩大其市场地位。

以字节跳动为例，其在2026年的两个月内，便在北京海淀区连续拿下两宗地块，总耗资高达约61亿元。其中，蓝景丽家原址地块以28亿元成交，东升科技园三期地块则以33.05亿元成交。据媒体不完全统计，字节跳动近年来在全国范围内的置地投资已超过300亿元，其中在北京的自有产权面积已接近75万平方米，超过了腾讯与阿里在北京的总部面积之和，累计斥资约201亿元。

而阿里巴巴则在2025年10月联合蚂蚁集团，以72亿港元的价格购入了香港铜锣湾港岛壹号中心的13层写字楼，计划将其打造为国际双总部，以进一步提升其全球影响力。

“从过去的租赁为主到如今的自持为主，互联网企业正逐渐成为核心城市商办用地市场最重要的增量买家之一。”一位房地产行业分析师如此表示。

“新势力”如何引领地产新格局？

那么，为何一度崇尚“轻资产”运营的互联网大厂，如今却纷纷斥巨资拿地建楼或在核心城市收购商办物业呢？

严跃进认为，随着企业规模的持续扩张，长期租赁带来的租金不确定性以及装修改造成本，可能会对企业的运营成本产生显著影响。而在核心城市通过自建或购置物业，则可以利用固定资产的增值属性，有效对冲这些不确定性带来的潜在风险。尤其是在当前房地产市场深度调整的背景下，持有优质地段的不动产，成本相对较低，也有利于优化企业的资产结构。

上述分析师进一步指出，这一轮大厂拿地并非简单的市场买卖行为，而是与企业展开战略布局、产业链协同发展以及政企合作等因素密切相关。以京东杭州地块为例，虽然出让价格不高，但附带了连续五年入围世界500强、年营业收入达标、自持运营40年等严苛条件。与此类似，字节跳动在海淀拿地也被要求达到“年税收不低于6万元/平方米”的高门槛。

“在这种模式下，地方让渡了短期的土地红利，但锁定了长期的税源和产业生态；而企业则获得了扎根发展的物理载体，实现了真正意义上的区域总部落地。”上述分析师称。他进一步预测，未来具备“产学研”一体化条件的园区资产，其抗周期性和估值逻辑将明显优于传统商务区，成为市场的新宠。

有分析师认为，随着各方在新质生产力相关产业链上的持续投入以及产业巨头区域总部的加速落地，互联网企业对商办物业的需求仍将保持高位。北京、上海、杭州、深圳等科技产业集群具有比较优势的城市，接下来可能还会出现更多大厂拿地布局的案例，进一步推动商办市场的繁荣与发展。

（徽声在线记者 王阳）